Cтали на квартоблік

Ціни стоять на місці, а якість житла зростає — це головне, що потрібно знати потенційному покупцеві нерухомості про ситуацію на столичному ринку новобудов. Не дивно: за кількістю нових квартир на кожного жителя держави Україна вже обігнала Євросоюз

Андрій Юхименко,
Євген Чорновалов

Ідея хоч у чомусь наздогнати Європу, настільки довго культивована в українському суспільстві політиками та активістами, стала реальністю: за кількістю нових квартир на кожного жителя Україна обігнала Євросоюз.

Відповідний вітчизняний показник, розрахований Нацбанком за підсумками 2017 року, склав 2,9 квартири на 1 тис. осіб, тоді як у ЄС цей коефіцієнт дорівнює 2,8.

Водночас вітчизняні забудовники за рік прискорилися на 13% у справі введення в експлуатацію нового житла, досягши рівня в 5,9 млн кв. м — саме стільки вони здали в 2017-м. На частку Києва та області в цьому показнику припало 43% — це перше місце. Конкуренцію столичному регіону намагаються скласти Одеса з передмістями та Львів.

Підсумком стаханівських методів введення в експлуатацію житла, які практикують забудовники, стало зростання конкуренції. Для покупців це означає дві речі: перша — ціни на новобудови завмерли, друга — тепер девелопери пропонують не просто порожню коробку, а якийсь додатковий "фант" — майданчик під барбекю під вікнами, ролердром біля будинку або ремонт квартири під ключ.

"Настав час глобальної трансформації", — говорить Анна Лаєвська, комерційний директор Інтергал-Буд, великої компанії-забудовника.

За останній рік середня ціна 1 кв. м житлової площі в столичних новобудовах майже не змінювалася, перебуваючи на позначці в 22 тис. грн. Водночас національна валюта за цей час знецінилася приблизно на 10%, через що виросла собівартість будівництва — значна частина необхідних для нього матеріалів закуповується закордоном.

Але забудовників це не зупинило — вони дедалі активніше наповнюють ринок новими квартирами. За підрахунками профільного порталу ЛУН, за 20 останніх місяців, якщо рахувати з 1 січня 2017-го, 25 найбільших девелоперів Києва та області здали в експлуатацію понад 36 тис. квартир.

Столичний Київміськбуд, наприклад, встановив у 2018-му власний п'ятирічний рекорд за обсягом нового готового житла. І тому наступного року, за словами Тетяни Маркової, директора департаменту продажів компанії, забудовник має намір почати роботи відразу на семи об'єктах.

Девелопери, що охоче рапортують про нові квартири, замовчують інформацію про те, скільки житла у них натомість купують. Але за даними опитування забудовників, яке провів ЛУН, торік продажі квартир у більшості гравців ринку зросли. І за підсумками 2018-го вони очікують як мінімум повторення пройденого.

Втім, за оцінками Сергія Пилипенка, гендиректора промислово-будівельної групи Ковальська, розрив між пропозицією та реальним попитом становить близько 30%. "Це ресурс, який залишається у непроданих квадратних метрах, — говорить він. — Відповідно, він постійно опускає ціну вниз".

Пилипенко з ностальгією згадує період 2012–2013 років, коли ціна квадратного метра росла на 15–20% кожні 12 місяців. До того ж і курс гривні був стабільним.

Тепер забудовники не пропонують голі стіни в панельній "свічці" десь на околичному київському пустирі — клієнта так уже не дістати.

Багато об'єктів у столиці мають якийсь бонус. Компанія НоваБудова будує у своїх житлових комплексах (ЖК) дитячі садки, Укрбуд розбиває ландшафтні парки, а Інтергал-Буд облаштовує у новобудовах зони барбекю та ролердроми.

Остання з перерахованих компаній використовує ще один інструмент залучення покупців — пропонує їм зробити ремонт у новопридбаній квартирі. Так клієнти отримують вже готове до щоденної експлуатації житло. І не тільки це. "За рахунок великих обсягів замовлення ремонт від компанії набагато дешевший, ніж зроблений самостійно, — розповідає Лаєвська. — І його можна замовити вже з кухонним гарнітуром і вбудованою побутовою технікою".

Головний визначальний фактор на ринку нового житла — низька купівельна спроможність населення. Через неї найбільшим попитом користуються одно- та двокімнатні квартири площею 30–40 кв. м і 55–70 кв. м.

До того ж зростання популярності двокімнатних — тенденція останніх декількох місяців, каже Маркова з Київміськбуду. І попит на них збільшився в уже обжитих спальних районах, що, на думку експерта, говорить про бажання покупців поліпшити умови життя, а не придбати квартиру для здачі в оренду.

Найбільші забудовники в унісон твердять, що більше не будують так званих смарт-квартир — ультракомпактних жител площею менше 18 кв. м.

Вони стали популярними в Україні кілька років тому, на піку девальвації гривні: девелопери позиціонували такі "комірки" як "розумну альтернативу" однокімнатним квартирам. Свою маркетингову назву smart ті отримали саме тому, що продавці переконували покупців: якщо ти живеш один і вдома тільки їси та спиш, тобі не потрібно переплачувати за зайву площу.

Але новий формат на ринку не прижився. "Смарт не став стандартом ринку", — каже Гліб Шемовнєв, прес-секретар корпорації Укрбуд. Він пояснює цей феномен тим, що ціна 1 кв. м ультракомпактних квартир виявилася вищою, ніж у більш просторого житла. Мінусом стали й дорожчі комунальні послуги. Адже якщо площа квартири не перевищує 19 кв. м, пояснює Шемовнєв, за будівельними нормами вона проходить як нежитлове приміщення. І комуналка для неї розраховується за комерційними тарифами.

"Це не смарт, це комори", — говорить про подібні квартири Микола Толмачов, генеральний директор будівельної компанії ТММ, впевнений, що для повноцінного життя людині потрібно не менше 20 кв. м.

Квадратні метри в країні як і раніше виконують дві функції: як місце проживання і як об'єкт для інвестицій. За оцінками Пилипенка з групи Ковальська, близько 20–25% усіх покупців за рік-півтора продають свої квартири або здають їх в оренду.

За спостереженнями Толмачова з ТММ, кошти на купівлю квартир сьогодні є у чотирьох категорій покупців: чиновників, працівників сфери охорони здоров'я, айтішників та аграріїв. До останніх належать і продавці сільгосптехніки, насіння, засобів для захисту рослин і добрив. Ця категорія клієнтів здатна вплинути на ціни на ринку нерухомості вже цієї осені. Адже завдяки хорошим котируванням на аграрну продукцію на світових ринках галузь отримає хороший прибуток у валюті. Її аграрії й конвертують у квадратні метри — щоб не пропала, щоб дала дохід.

Багато в чому завдяки таким ось клієнтам забудовникам вдається залучати кошти на ранніх стадіях будівництва.

За словами Пилипенка, до моменту завершення будівництва будинку його компанія в середньому продає 70–80% квартир. А в Укрбуд кажуть, що у них цей показник досягає 95%.

За даними НБУ, торік кількість виданих дозволів на будівництво багатоквартирних будинків у країні скоротилася на чверть. Це, за оцінками регулятора, може бути передвісником "бурі" — уповільнення темпів будівництва.

Прогноз Нацбанку поділяють і гравці ринку. Пилипенко очікує скорочення ринку на 20% у найближчі рік-два.

Нинішній же підйом аналітики пов'язують з відлунням 2015 року, коли стався обвал гривні. Тоді вкладники кинулися знімати з депозитів свої накопичення і понесли їх забудовникам. А ті у відповідь стали масово запускати в роботу нові об'єкти. Тепер саме їх вони і здають в експлуатацію, пояснює Шемовнєв з Укрбуду.

А нового припливу грошей поки що чекати нізвідки: іпотечне кредитування так і не запрацювало, хоча НБУ і прогнозує збільшення його обсягів.

За словами Толмачова, на ринок також буде тиснути зростання пропозиції вторинної нерухомості — його спровокує відтік працездатного населення на Захід.

Андрій Гусельников, віце-президент Ліги експертів України, очікує, що внаслідок підуть вниз і ціни.

А ось Лаєвська з Інтергал-Буд сповнена оптимізму. "Багато експертів із року в рік прогнозують падіння ринку нерухомості, — говорить вона. — Однак ми бачимо, що цього не відбувається".