Де жити добре

Ринок житла преміум-класу зростає, ціни на нього падають. Забудовники ледве встигають за технологічними новинками, за які нові буржуа викладають десятки мільйонів гривень

Олександр Пасховер

Ф отограф НВ Олександр Медведєв — вигадливий майстер. Замість того, щоб зобразити Оксану Забуруєву, керівника відділу продажів житлового комплексу Obolon Residences, у просторому світлому шоу-румі, пентхаусі на 26-му поверсі площею у 600 кв. м. або, в найгіршому разі, на відкритій терасі з ванною джакузі з краєвидом на місто, він зупиняє свій вибір на невеликому передпокої в скромній квартирі (60 кв. м), зате у витонченому стилі прованс вартістю 5,6 млн грн.

"Ой, як гарно вийшло", — захоплюється Забуруєва, дивлячись на результат роботи Медведєва.

Втім, зауважує вона, у покупців квартир преміум-класу тепер зовсім інші дизайнерські смаки. У моді сучасність.

Із нею погоджується Ярослава Чапко, директор консалтингового агентства у сфері нерухомості City Development Solutions. За її спостереженнями, раніше достатньо було мати помпезний екстер'єр та інтер'єр на зразок класики: дерево, ліпнина, позолота. Один із прикладів, який вказують експерти, — житловий комплекс Ambassador House. Тут внутрішнє оздоблення тяжіє до багатої класики.

"Сьогодні цінують простий легкий стиль, більше світла та відкритих просторів", — наголошує Чапко. До того ж зауважує, що стиль Ambassador все ж цінуватиметься завжди.

Коли Чапко говорить "раніше", вона має на увазі не минуле століття, а позаминулий рік. Останнім часом у сегменті преміум-житла змінилося буквально все: ціни, термінологія, технології та, що найважливіше, покупці.

Загалом це українські власники бізнесу та іноземці. Люди, рід занять яких складно визначити, але легко обчислити, так як багато житлових комплексів преміум-класу, крім грошей, вимагають і довідку про їх походження, якщо йдеться про держслужбовця. Це потрібно не тільки заради чистоти угоди, але і для формування середовища. Держчиновник-хабарник по сусідству — це нова форма антисанітарії, вважає Забуруєва, і згубно впливає на клубну атмосферу в домі.

Так чи інакше, сегмент преміум-житла зростає. На початку 2018 року його первинний столичний ринок пропозицій перевищив 4,7 тис. квартир. Що, за даними компанії Kiev Standard, яка займається продажем нерухомості преміального сегменту, на третину більший, ніж торік.

Олег Перегінець, керуючий партнер Kiev Standard, оцінює оборот столичного ринку преміум-житла у $130 млн. Після чого влучно жартує: "Весь преміум-ринок Києва дорівнює одному пентхаусу на Манхеттені".

У цьому жарті — наївна правда. Преміум-житло Нью-Йорка або Лондона тому і дороге, що це Midtown West або Knightsbridge, а не Оболонь або Печерськ. Проте все частіше українські забудовники озираються на західні аналоги, аби почати їх наслідувати.

П ерегінець переказує історію своєї свіжої угоди в The Garden, клубному будинку преміум-класу на Печерську. Як зазначено на сайті продавця, це "одна з найбільш статусних та престижних локацій Києва". "Ми прийшли подивитися планування, і виявилося, що покупцеві 180 кв. м. замало. Я кажу: мовляв, є сусідня квартира — ще 180 квадратів. І він: "Добре. Купую".

45-річний бізнесмен з уявною легкістю прийняв швидке рішення про покупку двох квартир загальною вартістю близько $800 тис. За цим блискавичним рішенням, пояснює Перегінець, стоїть багаторічна звичка жити у великому і світлому заміському будинку. Тепер життя примушує підприємця повернутися у місто, крім того, це вже не так дорого, як п'ять років тому.

Адже ще нещодавно природним було платити за квадратний метр у сегменті делюкс від $10 тис. до $18 тис. "Сьогодні таких угод немає, і навряд чи вони з'являться невдовзі", — прогнозує Чапко. Наддорогі квартири нещодавно коштували їхнім господарям по $5-10 млн. Тепер деякі з них виставлені на вторинному ринку за ціною вдвічі, а то й втричі нижчою.

Проте і на цю наживку важко знайти рибку. У преміум-сегменті настали нові часи. По-перше, змінилися ціни. Найдорожчий пентхаус, наприклад, у Metropole в центрі Києва або в Obolon Residence площею близько 600 кв. м обійдеться у $2 млн. За старих недобрих часів — це майже знижки для VIP.

До речі, термін VIP — дуже важлива персона — теж можна забути. Немає вже ніяких важливих персон. 12 років роботи Олега Перегинця у сегменті преміум-житла дають йому право на такий висновок. Ще п'ять років тому половину всіх його клієнтів становили чиновники, прокурори, клерки з уряду. Зараз 75% — бізнесмени, 5-7% - іноземці. Решта — "люди, яких важко ідентифікувати", підсумовує він.

Оксана Забуруєва розповідає, що всього за місяць до подій на Майдані 2013 року держчиновники та депутати табунами приходили на перегляд першої секції Obolon Residences. Як каже співрозмовниця НВ, розмахували корочками і вимагали особливих умов продажу.

Забуруєва не стверджує, що цей розпещений клас зовсім зник. Але зауважує, що тепер його представники якщо і з'являються, то вже не випинають свою приналежність до вищих сил. "Приходять на перегляд мами, дружини, діти, — говорить вона.— Але ми перед операцією все одно перевіряємо походження грошей".

Керівник відділу продажів Obolon Residences вже склала особистий рейтинг покупців квартир преміум-класу. На першому місці — IT-фахівці, які попрацювали певний час за кордоном. На друге місце у неї вийшли агропідприємці. На третьому — іноземці, і тут увесь глобус: США, Німеччина, Туреччина, Японія тощо.

Вартість квартир від $150-200 тис.— це для них недорого, враховуючи клас житла. Набагато нижче, за економ-клас у німецькій провінції.

Щоправда, в українській столиці краєвид із вікон рідко нагадує Баден-Баден. На перших поверхах погляд падає на низку кіосків, на середніх очі впираються у квартали старих радянських забудов, які легко могли б служити декораціями для фільмів про лихі 90-ті.

Місто явно відстає від вимог преміального сегменту. Звідси і зростаюча цінність верхніх поверхів. Краєвид із вікон преміум-класу — це окремий товар, за який покупець доплачує значну премію.

Втім, пентхауси як найдорожчий сегмент преміум-житла — це вічна цінність. А ось із нових цінностей — мультикомплекс. Так як основні покупці преміум-житла — це власники великого бізнесу, люди, середній вік яких Перегінець визначає як 45-50 років, і час для них — головний ресурс. Вони не хочуть його розпорошувати у щоденних переїздах із міста і за місто. А значить, їм потрібно не тільки житло, але і на відстані витягнутої руки сучасний оснащений офіс, кімната для переговорів, конференц-зал та інші інструменти капіталізму.

Metropole, який зводиться в центрі Києва, на вулиці Велика Васильківська, — один із таких комплексів. І ось зовсім несподіваний поворот. Ще десять років тому ніхто з мільйонерів не брав до уваги наявність поруч із будинком станції метрополітену. Зараз під час покупки квартири, наприклад, за $1 млн, найближча станція метро вже має значення. Перегінець пояснює це тим, що його клієнти замислюються про те, як приїжджатимуть до дитини няня або репетитори.

"Вони вже не виділяють своїм дітям окрему машину з водієм, — доповнює співрозмовник НВ.— Вони кажуть: можна і на метро проїхати".

Н айважливіше, що перетворює квадратні метри на преміум-житло, це навіть не "краєвид на Мадрид" і не запаморочливий дизайн. Чапко запевняє: перше, за що платить новоселець, — це інноваційність, інженерні новинки в системі центральної вентиляції, кондиціонування і новий підхід в очищенні води.

Останніми роками на перше місце виходить вимога до безпеки. Мій будинок — моя фортеця, і цей вислів набув тепер нового змісту. Всі ділянки будинку всередині і зовні скануються веб-камерами — це загальна вимога. У рекламі житлового комплексу Busov Hill вказується, що тут використовуються електронні ключі, картковий доступ до ліфтів, скануються номерні знаки автомобілів, які заїздять на парковку, а мешканці можуть із будь-якої точки світу спостерігати за тим, як їхні діти грають біля будинку на дитячому майданчику.

Фактично це мінімальні вимоги безпеки до будь-якого житла преміум-сегменту. Так само, як і консьєрж-служба, одягнена в уніформу і розміщена в лобі. Її функції мало чим відрізняються від такої ж служби в п'ятизіркових готелях. Можна замовити прибирання квартири, виклик таксі та доставку кореспонденції. А можна зустріти сусіда з 25-го поверху і в переговорній на 26-му укласти з ним контракт на поставку аміачної селітри, програмного забезпечення або ф'ючерсів на біткоіни.

Забуруєва з Obolon Residences у захваті від можливостей і новинок її комплексу. На прохання НВ вона склала реєстр тих ноу-хау, за які новосельці готові платити ринкову премію. До нього увійшло десять пунктів, і ось три найцікавіших: 1. Магістральні оптико-волоконні мережі, які дозволяють організувати віддалений контроль і управління за споживанням води, електроенергії, опалення, зокрема система контролю доступу, охорони і пожежної безпеки тощо. 2. Ліфти з самонавчальною інтелектуальною системою управління і моніторингу. "Тобто система управління збирає статистику використання ліфтів (по днях тижня) і розміщує їх у режимі очікування на [цих] поверхах, скорочуючи час очікування вільної кабіни", — наводить приклад Забуруєва. 3. Зі свіжого: комплекс для зарядки електромобілів у будь-якому місці дворівневого підземного паркінгу. Крім того, дитячі та клубні кімнати всередині будинку для прийому гостей, а також професійні міні-пральні.

Важливо не перестаратися, попереджає Чапко. І наводить за приклад мертвонароджені старі проекти, коли грошей не шкодували і золоті за ціною квартири купували емоційніше, ніж зараз. Тоді всі хотіли мати свій басейн у будинку. Але коли стали приходити платіжки за обслуговування об'єктів інфраструктури, зрозуміли, що басейни не так вже й потрібні, тому що є десь і краще, та й не так часто ними користуєшся.

Також Чіпко розповідає про надмірності у вигляді салонів краси всередині будинку: "Клієнт дорослішає і вимагає менше іграшок і більше практичності".

"Зараз це люди, які багато подорожують, освічені, — пояснює Перегінець природу зміни настроїв.— Усі рахують свої гроші. Раніше покупець міг купити велику квартиру, наприклад, за $1 млн, але у нього не було грошей на її ремонт".

Виважені рішення не обвалили ринок елітки. Навіть навпаки: у 2017 році, за підрахунками Kiev Standard, було продано 1.995 квартир (180,5 тис. кв. м). Це на понад 20% перевищує обсяг продажів 2016 року. А нинішній рік, за прогнозами і очікуванням аналітиків, стане більш плідним, ніж попередній.

Забуруєва з Obolon Residences каже, що в цьому комплексі викуплені вже практично всі квартири. Зараз йде закладка фундаменту нової секції, і ніхто не сумнівається, що і вона довго порожньою не буде.

ПАЛАЦ МІЛЬЯРДЕРІВ: One Hyde Park (Лондон) — найдорожчий багатоквартирний комплекс Великої Британії. Вартість квартири тут прирівнюється до річного обороту українського преміум-сегмента в нерухомості

Н а позаминулих вихідних Перегінець побував у Копенгагені — оглядав місцеві визначні пам'ятки. Але не замок Розенборг або Ересуннський міст. Насамперед увагу професіонала привернула архітектура місцевих новобудов. І ось його несподіваний висновок: "Я не можу сказати, що вони контрастно відрізняються від того, що є в Києві. Місцями нові проекти в Києві цікавіші, ніж тамтешні".

І все ж Перегінець визнає, що це лише на перший поверхненвий погляд. Коли потрапляєш до святая святих — будівельні технології, системи управління всіма комунікаціями тощо, — цивілізаційний розрив стає помітнішим.

Ось чому містобудівники преміум-класу не вилазять із поїздок знаковими житловим комплексам планети. Перегінець розповідає, що зібрав колекцію найоригінальніших і найкращих новобудов світу. Очевидно, що до цього long-list потрапить і трохи потемніла, але все ж знакова ікона стилю — One Hyde Park — найдорожчий багатоквартирний комплекс Великої Британії, а може, й всієї Європи.

У 2011-му за 143,8 млн фунтів тут купив квартиру донецький мільярдер Рінат Ахметов. Так він став сусідом прем'єр-міністра Катару, шейха Хамада бен Джасім бін Джабер аль-Тані, казахської співачки Анар Айтжанової, члена правлячої сім'ї емірату Шарджа шейха Мохаммеда Сауда Султана аль-Касімі та Фолоруншо Алакіджа, нафтового магната з Нігерії. Загалом, Лондон уже не той, і лондонці вже не ті. Проте ідея гуртожитків для мільярдерів продовжує надихати будівельників житла преміум-класу в усьому світі та в Україні.

Після відвідин житлових комплексів Лондона, зокрема One Hyde Park, її компанія привнесла деякі технічні новинки в київський проект, стверджує Забуруєва, а також перейняла досвід в облаштуванні домашнього кінотеатру загального користування вимогливих мешканців. Він буде реалізований у третій секції комплексу Obolon Residences.

"Ось проект The Garden (на Печерську) дуже схожий на One Hyde Park (Лондон), — дещо перебільшує Перегінец.— Я думаю, що багато наших рішень кращі. Наприклад, у нас більші вікна".

З досвіду багатого Сходу в київський проект The Garden Перегінець переніс практику використання американського скла. "Це скло використовується у найвищій будівлі світу — Бурдж-Халіфа [хмарочос у Дубаї висотою 828 м], і воно вважається найкращим".

Вимога до оснащення новобудов у преміум-сегменті змінюються на очах. Чапко наводить ліпший приклад: зовсім нещодавно інноваційним вважався ящик для підігріву посуду — для того щоб посуд при подачі страви завжди був теплим. Сьогодні цю опцію пропонує побутова техніка середньої цінової категорії.

Будівельники житла високого класу програють конкуренцію, якщо провадитимуть консервативну політику, особливо в галузі технічних інженерних новинок, які в силу історичних, ринкових та інших причин народжуються на Заході, а вмирають на Сході. "Є багато речей, які можна застосувати і там, і тут, — резюмує Чапко.— Наше завдання — знайти ці фішки".