Где жить хорошо

Рынок жилья премиум-класса растет, цены на него падают. Застройщики едва поспевают за технологическими новинками, за которые новые буржуа выкладывают десятки миллионов гривен

Александр Пасховер

Фотограф НВ Александр Медведев — большой оригинал. Вместо того чтобы запечатлеть Оксану Забуруеву, руководителя отдела продаж жилого комплекса Obolon Residences, в просторном светлом шоу-руме, пентхаусе на 26‑м этаже площадью в 600 кв. м. или, на худой конец, на открытой террасе с ванной джакузи и видом на город, он останавливает свой выбор на небольшой прихожей в скромной квартире (60 кв. м), зато в изящном стиле прованс стоимостью 5,6 млн грн.

“Ох, как красиво получилось”,— восторгается Забуруева, глядя на результат работы Медведева.

Впрочем, замечает она, у покупателей квартир премиум-класса теперь совсем другие дизайнерские предпочтения. В моде современность.

С ней соглашается Ярослава Чапко, директор консалтингового агентства в сфере недвижимости City Development Solutions. По ее наблюдениям, раньше достаточно было иметь помпезный экстерьер и интерьер с упором на классику: дерево, лепнина, позолота. Один из примеров, который указывают эксперты,— жилой комплекс Ambassador House. Здесь внутреннее убранство тяготеет к богатой классике.

“Сегодня ценят простой легкий стиль, больше света и открытых пространств”,— подчеркивает Чапко. При этом замечает, что стиль Ambassador все же будет цениться всегда.

Когда Чапко говорит “раньше”, она имеет в виду не прошлый век, а позапрошлый год. В последнее время в сегменте премиум-жилья поменялось буквально все: цены, терминология, технологии и, что самое важное, покупатели.

В основном это украинские собственники бизнеса и иностранцы. Люди, чей род занятий сложно определить, но легко вычислить, так как многие жилые комплексы премиум-класса, кроме денег, требуют и справку об их происхождении, если речь идет о госслужащем. Это нужно не только ради чистоты сделки, но и для формирования среды. Госчиновник-взяточник по соседству — это новая форма антисанитариии, полагает Забуруева, и пагубно влияет на клубную атмосферу в доме.

Так или иначе, сегмент премиум-жилья растет. В начале 2018 года его первичный столичный рынок предложений превысил 4,7 тыс. квартир. Что, по данным компании Kiev Standard, занимающейся продажей недвижимости премиального сегмента, на треть больше, чем год назад.

Олег Перегинец, управляющий партнер Kiev Standard, оценивает оборот столичного рынка премиум-жилья в $ 130 млн. После чего следует его меткая шутка: “Весь премиум-рынок Киева равен одному пентхаусу на Манхэттене”.

В этой шутке — наивная правда. Премиум-жилье Нью-Йорка или Лондона потому и дорогое, что это Midtown West или Knightsbridge, а не Оболонь или Печерск. Тем не менее все чаще украинские застройщики оглядываются на западные аналоги, чтобы начать им подражать.

Перегинец пересказывает историю своей свежей сделки в The Garden, клубном доме премиум-класса на Печерске. Как указано на сайте продавца, это “одна из самых статусных и престижных локаций Киева”. “Мы пришли посмотреть планировку, и оказалось, что покупателю 180 кв. м. мало. Я говорю: мол, есть соседняя квартира — еще 180 квадратов. И он: “Хорошо. Покупаю”.

45‑летний бизнесмен с кажущейся легкостью принял быстрое решение о покупке двух квартир общей стоимостью около $ 800 тыс. За этим молниеносным решением, поясняет Перегинец, стоит многолетняя привычка жить в большом и светлом загородном доме. Теперь жизнь принуждает предпринимателя вернуться в город, тем более что это уже не так дорого, как пять лет назад.

Ведь еще недавно естественным было платить за квадратный метр в сегменте делюкс от $ 10 тыс. до $ 18 тыс. “Сегодня таких сделок нет, и вряд ли они появятся в ближайшем будущем”,— прогнозирует Чапко. Сверхдорогие квартиры из недавнего прошлого стоили их хозяевам по $ 5–10 млн. Теперь некоторые из них выставлены на вторичном рынке по цене вдвое, а то и втрое ниже.

Но и на эту наживку трудно найти рыбку. В премиум-сегменте наступили новые времена. Во-первых, изменились цены. Самый дорогой пентхаус, например, в Metropole в центре Киева или в Obolon Residence площадью около 600 кв. м обойдется в $ 2 млн. Как по старым недобрым временам — это почти что скидки для VIP.

Кстати, термин VIP — очень важная персона — тоже можно забыть. Нет уже никаких важных персон. 12 лет работы Олега Перегинца в сегменте премиум-жилья дают ему право на такой вывод. Еще пять лет назад половину всех его клиентов составляли чиновники, прокуроры, клерки из правительства. Сейчас 75% — бизнесмены, 5–7% — иностранцы. Остальные — “люди, которых трудно идентифицировать”, заключает он.

Оксана Забуруева рассказывает, что всего за месяц до событий на Майдане 2013 года госчиновники и депутаты толпами приходили на просмотр первой секции Obolon Residences. Как говорит собеседница НВ, размахивали корочками и требовали особых условий продаж.

Забуруева не поручится, что этот избалованный класс совсем исчез. Но замечает, что теперь его представители если и появляются, то уже не выпячивают свою принадлежность к высшим силам. “Приходят на просмотр мамы, жены, дети,— говорит она.— Но мы перед сделкой все равно проверяем происхождение денег”.

Руководитель отдела продаж Obolon Residences уже составила личный рейтинг покупателей квартир премиум-класса. На первом месте — IT-специалисты, кто поработал определенное время за границей. На второе место у нее вышли агропредприниматели. На третьем — иностранцы, и здесь весь глобус: США, Германия, Турция, Япония и т. д.

Стоимость квартир от $ 150–200 тыс.— это для них недорого, учитывая класс жилья. Гораздо ниже, чем экономкласс в немецкой провинции.

Правда, в украинской столице вид из окон редко напоминает Баден-Баден. На первых этажах взгляд падает на вереницу киосков, на средних глаз упирается в кварталы старых советских застроек, которые легко могли бы служить декорациями для фильмов про лихие 90‑е.

Город явно отстает от требований премиального сегмента. Отсюда и возрастающая ценность верхний этажей. Вид из окон премиум-класса — это отдельный товар, за который покупатель доплачивает уверенную премию.

Впрочем, пентхаусы как самый дорогой сегмент премиум-жилья — это вечная ценность. А вот из новых ценностей — мультикомплекс. Так как основной новосел в премиум-жилье — это собственники большого бизнеса, люди, чей средний возраст Перегинец определил как 45–50 лет, и время для них — главный ресурс. Они не хотят его распылять в ежедневных переездах из города и за город. А значит, им нужно не только жилье, но и на расстоянии вытянутой руки современный оснащенный офис, комната для переговоров, конференц-зал и прочие инструменты капитализма.

Metropole, который возводится в центре Киева, на улице Большая Васильковская,— один из таких комплексов. И вот совсем неожиданный поворот. Еще десять лет назад никто из миллионеров не принимал во внимание наличие рядом с домом станции метрополитена. Сейчас при покупке квартиры, например, за $ 1 млн, ближайшая станция метро уже имеет значение. Перегинец поясняет это тем, что его клиенты задумываются о том, как будут приезжать к ребенку няня или репетиторы.

“Они уже не выделяют своим детям отдельную машину с водителем,— дополняет собеседник НВ.— Они говорят: можно и на метро проехать”.

Самое важное, что превращает квадратные метры в премиум-жилье, это даже не “вид на Мадрид” и не умопомрачительный дизайн. Чапко заверяет: первое, за что платит новосел,— это инновационность, инженерные новинки в системе центральной вентиляции, кондиционирования и новый подход в очистке воды.

В последние годы на первое место выходит требование к безопасности. Мой дом — моя крепость, и это выражение имеет теперь новый смысл. Все участки дома внутри и снаружи сканируются веб-камерами — это общее требование. В рекламе жилого комплекса Busov Hill указывается, что здесь используются электронные ключи, карточный доступ к лифтам, сканируются номерные знаки въезжающих на парковку автомобилей, а живущие здесь могут из любой точки мира наблюдать за тем, как их дети играют возле дома на детской площадке.

Фактически это минимальные требования безопасности к любому жилью премиум-сегмента. Так же, как и консьерж-служба, одетая в униформу и размещенная в лобби. Ее функции мало чем отличаются от такой же службы в пятизвездочных отелях. Можно заказать уборку квартиры, вызов такси и доставку корреспонденции. А можно встретить соседа с 25‑го этажа и в переговорной на 26‑м заключить с ним контракт на поставку аммиачной селитры, программного обеспечения или фьючерсы на биткоин.

Забуруева из Obolon Residences в восторге от возможностей и новинок ее комплекса. По просьбе НВ она составила реестр тех ноу-хау, за которые новоселы готовы платить рыночную премию. В него вошло десять пунктов, и вот три самых интересных: 1. Магистральные оптико-волоконные сети, которые позволяют организовать удаленный контроль и управление за потреблением воды, электроэнергии, отопления, включая системы контроля доступа, охраны и пожарной безопасности и т. д. 2. Лифты с самообучающейся интеллектуальной системой управления и мониторинга. “То есть система управления собирает статистику использования лифтов (по дням недели) и размещает их в режиме ожидания на [этих] этажах, сокращая время ожидания свободной кабины”,— приводит пример Забуруева. 3. Из свежего: комплекс для зарядки электромобилей в любом месте двухуровневого подземного паркинга. Кроме того, детские и клубные комнаты внутри дома для приема гостей, а также профессиональные мини-прачечные.

Важно не перестараться, преду­преждает Чапко. И приводит в пример мертворожденные старые проекты, когда денег не считали и золотые по цене квартиры покупали эмоциональнее, нежели сейчас. Тогда все хотели иметь свой бассейн в доме. Но когда стали приходить платежки за обслуживание объектов инфраструктуры, поняли, что бассейны не так уж и нужны, потому что есть где‑то и получше, да и не так часто ими пользуешься.

То же Чипко рассказывает про излишества в виде салонов красоты внутри дома: “Клиент взрослеет и требует меньше игрушек и больше практичности”.

“Сейчас это люди, которые много путешествуют, образованы,— поясняет Перегинец природу перемен настроений.— Все считают свои деньги. Раньше покупатель мог купить большую квартиру, например, за $ 1 млн, но у него не было денег на ее ремонт”.

Взвешенные решения не обвалили рынок элитки. Даже напротив: в 2017 году, по подсчетам Kiev Standard, было продано 1.995 квартир (180,5 тыс. кв. м). Это более чем на 20% превышает объем продаж 2016 года. А нынешний год, по прогнозам и ожиданиям аналитиков, станет более плодотворным, чем предыдущий.

Забуруева из Obolon Residences говорит, что в этом комплексе выкуплены уже практически все квартиры. Сейчас идет закладка фундамента новой секции, и никто не сомневается, что и она долго пустовать не будет.

ДВОРЕЦ МИЛЛИАРДЕРОВ: One Hyde Park (Лондон) — самый дорогой многоквартирный комплекс Великобритании. Стоимость квартиры здесь сопоставима с годовым оборотом украинского премиум-сегмента в недвижимости

На позапрошлых выходных Перегинец побывал в Копенгагене — осматривал местные достопримечательности. Но не замок Розенборг или Эресуннский мост. В большей степени внимание профессионала привлекла архитектура местных новостроек. И вот его неожиданный вывод: “Я не могу сказать, что они контрастно отличаются от того, что есть в Киеве. Местами новые проекты в Киеве интереснее, чем тамошние”.

И все же Перегинец признает, что это лишь на первый беглый взгляд. Когда проникаешь в святая святых — строительные технологии, системы управления всеми коммуникациями и т. д.,— цивилизационный разрыв становится заметнее.

Вот почему градостроители премиум-класса не вылезают из поездок по знаковым жилым комплексам планеты. Перегинец рассказывает, что собрал коллекцию самых оригинальных и лучших новостроев мира. Очевидно, что в этот long-list попадет и чуть потемневшая, но все же знаковая икона стиля — One Hyde Park — самый дорогой многоквартирный комплекс Великобритании, а может быть, и всей Европы.

В 2011‑м за 143,8 млн фунтов здесь купил квартиру донецкий миллиардер Ринат Ахметов. Так он стал соседом премьер-министра Катара, шейха Хамада бен Джасим бен Джабер аль-Тани, казахской певицы Анар Айтжановой, члена правящей семьи эмирата Шарджа шейха Мохаммеда Сауда Султана аль-Касими и Фолоруншо Алакиджа, нефтяного магната из Нигерии. В общем, Лондон уже не тот, и лондонцы уже не те. Тем не менее идея общежитий для миллиардеров продолжает вдохновлять строителей жилья премиум-класса по всему миру и в Украине.

После посещения жилых комплексов Лондона, в том числе и One Hyde Park, ее компания привнесла некоторые технические новинки в киевский проект, утверждает Забуруева, а также переняла опыт в обустройстве домашнего кинотеатра общего пользования требовательных жильцов. Он будет реализован в третьей секции комплекса Obolon Residences.

“Вот проект The Garden (на Печерске) очень похож на One Hyde Park (Лондон),— несколько пре­увеличивает Перегинец.— Я думаю, что многие наши решения лучше. К примеру, у нас больше окна”.

Из опыта богатого Востока в киевский проект The Garden Перегинец перенес практику использования американского стекла. “Это стекло используется в самом высоком здании мира — Бурдж-Халифа [небоскреб в Дубае высотой 828 м], и оно считается самым лучшим”.

Требование к оснащению новостроек в премиум-сегменте меняются на глазах. Чапко приводит попавшийся пример: совсем недавно инновационным считался ящик для подогрева посуды — для того чтобы посуда при подаче блюда всегда была теплой. Сегодня эту опцию предлагает бытовая техника средней ценовой категории.

Строители жилья высокого класса проиграют конкуренцию, если будут вести консервативную политику, в особенности в области технических инженерных новинок, которые в силу исторических, рыночных и прочих причин рождаются на Западе, а умирают на Востоке. “Есть много вещей, которые можно применить и там, и здесь,— резюмирует Чапко.— Наша задача — найти эти фишки”.