Продай, якщо зможеш

Ціни на столичні і приміські новобудови падають, і це падіння продовжиться до кінця року — в регіоні надто багато нових будинків і занадто мало нових клієнтів

Катерина Шаповал

В кінці 2016 року на столичному ринку нерухомості відбулася цінова війна. Найбільший гравець — корпорація Укрбуд — оголосив масштабну акцію Доступне житло. В сотнях квартир майже трьох десятків комплексів, які зводив на той момент цей забудовник, вартість 1 кв. м фіксувалася на рівні 13,5 тис. грн. Це було не просто менше, ніж середній показник по Києву — 22,5 тис. грн, за даними сайту Lun.ua — але і нижче мінімальної ціни на столичні новобудови, яка встановилася в кінці минулого року 14,9 тис. за квадрат.

"Покупці дуже чутливі до вартості квадратного метра", — пояснює Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії CDS. І будь-яка подібна акція, за її словами, як мінімум в два рази збільшує кількість дзвінків потенційних новоселів з приводу того чи іншого об'єкта.

Про це знає не тільки Чапко: після початку розпродажу Укрбуду свої пропозиції переглянули у бік пониження і конкуренти. У результаті до кінця 2016‑го ціни на ринку опустилися в середньому на 3-5%, або на 0,5 тис. грн за 1 кв. м.

Жорстка конкурентна боротьба між забудовниками, яка розгорнулася на всю з минулого року, досі в розпалі. Внаслідок цього ціни в столиці і її передмістях стають все більш привабливими для покупців.

Ринок невблаганно наповнюється готовими об'єктами, що робить пропозицію надлишковою. Як наслідок, ціни продовжують повільно, але впевнено повзти вниз. Вони падали б і швидше, але фоном їм служить зростання вартості будматеріалів. Щоб упоратися з цими різноспрямованими векторами, забудовники йдуть на все — від здешевлення будівництва до зниження власної маржі — аби не залишитися наодинці зі своїми житловими комплексами, а обов'язково знайти для них покупців.

З останніми — непросто: платоспроможність населення сильно впала ще до того, як забудовники схаменулися і спробували обмежити пропозицію.

До кризи 2008 року українські забудовники мали захмарну маржу. Чистий заробіток перевищував витрати в рази. До цього призвело масове іпотечне кредитування, яке робило квадратні метри доступними навіть для покупця з середнім доходом. Попит у ці роки значно перевищував пропозицію.

Тепер забудовникам доводиться миритися зі значним зменшенням чистого заробітку.

Скорочення власної маржі — один з ключових інструментів виживання для забудовників. У минулому році свої апетити найсильніше обмежували девелопери найдешевого цінового сегменту. Так, за 2016‑й собівартість будівництва 1 кв. м житла в столиці, за розрахунками Мінрегіонбуду, в середньому зросла на 20,4% і перевалила за позначку в 10 тис. грн. При цьому середні ціни на житло економ-класу, за даними CDS, за рік зменшились відразу на 16,7%. Помітно менше падіння — на 9% — показала вартість житла бізнес-класу. А ось більш якісний комфорт - і преміум-сегменти подорожчали на 10,7% і 1,6%.

Відмова від частини чистого прибутку — далеко не єдиний механізм зниження кінцевої ціни в арсеналі забудовників. У них є і більш витончені методи. За спостереженнями Миколи Толмачова, власника будівельної компанії ТММ, що працює в бізнес-сегменті, зводячи дешеві квадратні метри, девелопери насправді найчастіше відіграються на їхній якості.

Забудовують кожен сантиметр, відмовляючись від парковок
Олена Маленкова,
KDU Rielty Group

Про це ж говорить і Чапко: ряд компаній максимально здешевлюють будівельні матеріали, встановлюють вікна подешевше. І якщо раніше навіть квартири економ-класу, як правило, здавали в експлуатацію зі стяжкою, заведеними і розведеними електричними мережами, то сьогодні, мовляв, "з них прибрано все".

Толмачов уточнює: в результаті покупець все одно змушений доплачувати, щоб все ж мати можливість жити в придбаній нерухомості.

Масштаб такої "економії" вражає. За словами Ганни Іскіердо, директор проектної компанії АІММ-Груп, в країні з матеріалів низької якості зводять до половини новобудов. Найгірше в цьому сенсі йдуть справи в економкласі: тут, за словами Іскіердо, сліди такої економії спостерігаються в кожних двох будинках з трьох. У бізнес-класі на матеріалах відігрують ціну в третині випадків, а в преміумі — в одному з десяти.

Олена Маленкова, керівник ріелторської компанії KDU Rielty Group, розповідає: тепер в цілях економії ряд забудовників взялися зводити свої об'єкти з панелей не набагато кращої якості, ніж радянські панельки. Крім цього, багато девелоперів стали скорочувати витрати навіть у будинках "з цегли" замість останньої використовують більш дешеві, але менш якісні газоблоки.

"Підвищують висотність, забудовують кожен сантиметр, відмовляючись від парковок", — продовжує описувати хитрощі забудовників Маленкова.

Грати на зниження забудовників змусила загострена конкуренція. Останні п'ять років ринок житлової нерухомості столиці та Київської області б'є рекорди за кількістю введеного в експлуатацію житла. За даними консалтингової компанії UTG, в 2014 році його обсяг становив 3,1 млн кв. м, в 2015‑м — 3,2 млн, а в минулому — вже 3,4 млн кв. м. І зараз до продажу пропонуються, за різними оцінками, 60-90 тис. нових квартир. Частина з них — це так зване інвестиційне нове житло, яке приватні особи придбали ще на етапі закладки фундаменту для подальшого перепродажу.

Паралельно зростає пропозиція і первинки, включаючи ще не введені в експлуатацію або споруджувані об'єкти — на 15-20% щорічно за пару останніх років, вважають у CDS. Станом на кінець 2016‑го в столиці пропонували квартири в 234 новобудовах. І хоча у частини з них продажі вже закінчені, з початку поточного року запущено 14 нових об'єктів, а також 11 черг вже споруджуваних комплексів. А це ще плюс 10 тис. квартир. Таким чином, за перші три місяці 2017 року пропозиція нового житла зросла на 44% у порівнянні з першим кварталом 2016‑го.

Щоб перетравити цей обсяг, київському ринку при нинішній відсутності кредитування та низькій купівельної спроможності населення, знадобиться три-чотири роки. І це ще оптимістичний прогноз. Адже дані Мін'юсту вказують на те, що за 2015-2016 роки в Києві реєстрували по 30 тис. договорів купівлі-продажу нерухомості. Причому в цих цифрах враховано все аж до продажу на вторинному ринку та угод з приватними будинками.

Хоча стан справ в сегменті житлової нерухомості для девелоперів лише ускладнюється, вони вперто продовжують працювати саме з нею, а не з офісними або торговими площами. Причина проста: у кризу тільки квартири дають очікувану прибутковість, пояснює Чапко. І це ще не все. “Житлова нерухомість дозволяє фінансувати будівництво частково за рахунок своїх коштів. А частково — за рахунок інвестицій приватних осіб, які купують квартири починаючи з котловану", — розповідає експерт. Мовляв, забудовникам для успішного старту може вистачити і третини від повної вартості об'єкта — решту забезпечать покупці.

Всі опитані НВ експерти і забудовники впевнені: ціни на новобудови в цьому році продовжать падіння — без обвалів, але впевнено, і з темпом приблизно до 3-4% за рік. Правда, цей прогноз стосується в основному житла економ-класу.“Але як тільки ви почуєте, що ВВП зріс на 5%, відразу почнеться і підвищення цін", — уточнює Толмачов з ТММ.

Однак уряд і міжнародні інститути прогнозують збільшення валового внутрішнього продукту до 2%. Це означає, що забудовники продовжать свою усе більш жорстку боротьбу за покупця. І оскільки демпінгувати кінцевою ціною в умовах зростаючої собівартості будівництва неймовірно складно, в хід підуть інші принади для клієнтів.

За прогнозом Тетяни Шульги-Забєльскої, виконавчого директора галузевого об'єднання Ukrainian Community Building, змагання за гроші покупців вийде за рамки правила "у кого ціни нижчі, той і виграв": девелопери розпочнуть мірятися якістю. І швидше будуть розпродаватися ті житлові комплекси, які вдало розташовані або мають більш розвинену супутню інфраструктуру. “Питання шкіл та садочків стає актуальним не тільки з точки зору соціальної напруги, але і з точки зору продажів, — зазначає Шульга-Забєльська. — Якщо інфраструктура є — продати простіше".

Тим, хто в цій боротьбі не виживе, доведеться зіткнутися з банкрутством. Якщо вірити експертам, в групі ризику — невеликі девелопери, а також будівельні компанії, які нещодавно з'явилися.

За прогнозами, перших гучних провалів подібного роду можна очікувати не раніше початку другої половини року, коли проявить себе криза інвестицій в об'єкти, що будуються.

Втім, як вважає Шульга-Забєльська, якщо масштаб проблемних історій не буде таким величезним, як у Укогруп, яка будувала в Києві без дозволів майже півсотні будинків, за що і поплатилася, то столичний ринок "перетравить" локальні недобудови. "Знайдуться компанії, які підхоплять і доведуть до розуму вже зупинені комплекси", — резюмує вона.