Продай, если сможешь

Цены на столичные и пригородные новостройки падают, и это падение продолжится до конца года — в регионе слишком много новых домов и слишком мало новых клиентов

Екатерина Шаповал

В конце 2016 года на столичном рынке недвижимости случилась ценовая война. Крупнейший игрок — корпорация Укрбуд — объявил масштабную акцию Доступное жилье. В сотнях квартир почти трех десятков комплексов, которые возводил на тот момент данный застройщик, стоимость 1 кв. м фиксировалась на уровне 13,5 тыс. грн. Это было не просто меньше, чем средний показатель по Киеву — 22,5 тыс. грн, по данным сайта Lun.ua, — но и ниже минимальной цены на столичные новостройки, составлявшей в конце прошлого года 14,9 тыс. за квадрат.

“Покупатели очень чувствительны к стоимости квадратного метра”, — поясняет Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании CDS. И любая подобная акция, по ее словам, как минимум в два раза увеличивает количество звонков потенциальных новоселов по поводу того или иного объекта.

Об этом знает не только Чапко: после начала распродажи от Укрбуда свои предложения пересмотрели в сторону понижения и конкуренты. В итоге к концу 2016‑го цены на рынке в среднем опустились на 3–5 %, или на 0,5 тыс. грн за 1 кв. м.

Жесткая конкурентная борьба между застройщиками, которая развернулась во всю с прошлого года, до сих пор в разгаре. Вследствие этого цены в столице и ее пригородах становятся все более привлекательными для покупателей.

Рынок неумолимо наполняется готовыми объектами, что делает предложение избыточным. Как следствие, цены продолжают медленно, но уверенно ползти вниз. Они падали бы и быстрее, но фоном им служит рост стоимости стройматериалов. Чтобы совладать с этими разнонаправленными векторами, застройщики идут на все — от удешевления строительства до снижения собственной маржи — лишь бы не остаться наедине со своими жилыми комплексами, а обязательно найти для них покупателей.

С последними — непросто: платежеспособность населения сильно упала еще до того, как застройщики спохватились и попытались ограничить предложение.

До кризиса 2008 года украинские застройщики имели заоблачную маржу. Чистый заработок превышал затраты в разы. К этому привело массовое ипотечное кредитование, которое делало квадратные метры доступными даже для покупателя со средним доходом. Спрос в эти годы значительно превышал предложение.

Теперь застройщикам приходится мириться со значительным уменьшением чистого заработка.

Сокращение собственной маржи — один из ключевых инструментов выживания для застройщиков. В прошлом году свои аппетиты сильнее всего ограничивали девелоперы самого дешевого ценового сегмента. Так, за 2016‑й себестоимость возведения 1 кв. м жилья в столице, по расчетам Минрегионстроя, в среднем выросла на 20,4 % и перевалила за отметку в 10 тыс. грн. При этом средние цены на жилье экономкласса, по данным CDS, за год ужались сразу на 16,7 %. Заметно меньшее падение — на 9 % — показала стоимость жилья бизнес-класса. А вот более качественный комфорт- и премиум-сегменты подорожали на 10,7 % и 1,6 %.

Отказ от части чистой прибыли — далеко не единственный механизм снижения конечной цены в арсенале застройщиков. У них имеются и более изощренные методы. По наблюдениям Николая Толмачева, владельца строительной компании ТММ, работающей в бизнес-сегменте, возводя дешевые квадратные метры, девелоперы на самом деле зачастую отыгрываются на их качестве.

Застраивают каждый сантиметр, отказываясь от парковок
Елена Маленкова,
KDU Rielty Group

Об этом же говорит и Чапко: ряд компаний максимально удешевляют строительные материалы, устанавливают окна подешевле. И если раньше даже квартиры экономкласса, как правило, сдавали в эксплуатацию со стяжкой, заведенными и разведенными электрическими сетями, то сегодня, мол, “из них убрано все”.

Толмачев уточняет: в итоге покупатель все равно вынужден доплачивать, чтобы все‑таки иметь возможность жить в приобретенной недвижимости.

Масштаб подобной “экономии” впечатляет. По словам Анны Искиэрдо, директора проектной компании АИММ-Групп, в стране из материалов низкого качества возводят до половины новостроек. Хуже всего в этом смысле обстоят дела в экономклассе: здесь, по словам Искиэрдо, следы такой экономии наблюдаются в каждых двух домах из трех. В бизнес-классе на материалах отыгрывают цену в трети случаев, а в премиуме — в одном из десяти.

Елена Маленкова, руководитель риелторской компании KDU Rielty Group, рассказывает: теперь в целях экономии ряд застройщиков взялись возводить свои объекты из панелей ненамного лучшего качества, чем советские панельки. Кроме этого, многие стали сокращать затраты даже в домах “из кирпича” — вместо последнего используют более дешевые, но менее качественные газоблоки.

“Повышают высотность, застраивают каждый сантиметр, отказываясь от парковок”, — продолжает описывать хитрости застройщиков Маленкова.

Играть на понижение застройщиков заставила обострившаяся конкуренция. Последние пять лет рынок жилой недвижимости столицы и Киевской области бьет рекорды по количеству введенного в эксплуатацию жилья. По данным консалтинговой компании UTG, в 2014 году его объем составлял 3,1 млн кв. м, в 2015‑м — 3,2 млн, а в прошлом — уже 3,4 млн кв. м. И сейчас к продаже предлагаются, по разным оценкам, 60–90 тыс. новых квартир. Часть из них — это так называемое инвестиционное новое жилье, которое частные лица приобрели еще на этапе закладки фундамента для дальнейшей перепродажи.

Параллельно растет предложение и первички, включая еще не введенные в эксплуатацию либо строящиеся объекты — на 15–20 % ежегодно за пару последних лет, считают в CDS. По состоянию на конец 2016‑го в столице предлагали квартиры в 234 новостройках. И хотя в части из них продажи уже закончены, с начала текущего года запущено 14 новых объектов, а также 11 очередей уже строящихся комплексов. А это еще плюс 10 тыс. квартир. Таким образом, за первые три месяца 2017 года предложение нового жилья выросло на 44 % в сравнении с первым кварталом 2016‑го.

Чтобы переварить этот объем, киевскому рынку при нынешнем отсутствии кредитования и низкой покупательной способности населения понадобится три-четыре года. И это еще оптимистический прогноз. Ведь данные Минюста указывают на то, что за 2015–2016 годы в Киеве регистрировали по 30 тыс. договоров купли-продажи недвижимости. Причем в этих цифрах учтено все вплоть до продажи вторички и сделок с частными домами.

Хотя положение дел в сегменте жилой недвижимости для девелоперов лишь усложняется, они упорно продолжают работать именно с ней, а не с офисными или торговыми площадями. Причина проста: в кризис только квартиры дают ожидаемую доходность, поясняет Чапко. И это еще не все. “Жилая недвижимость позволяет финансировать стройку частично за счет своих средств. А частично — за счет инвестиций частных лиц, которые покупают квартиры начиная с котлована”, — рассказывает эксперт. Мол, застройщикам для успешного старта может хватить и трети от полной стоимости объекта — остальное обеспечат покупатели.

Все опрошенные НВ эксперты и застройщики уверены: цены на новостройки в этом году продолжат падение — без обвалов, но уверенно, и с темпом примерно до 3–4 % за год. Правда, этот прогноз касается в основном жилья экономкласса.“Но как только вы услышите, что ВВП вырос на 5 %, сразу начнется и повышение цен”, — уточняет Толмачев из ТММ.

Однако правительство и международные институты прогнозируют увеличение валового внутреннего продукта до 2 %. Это значит, что застройщики продолжат свою все более жесткую борьбу за покупателя. И поскольку демпинговать конечной ценой в условиях растущей себестоимости строительства невероятно сложно, в ход пойдут другие приманки для клиентов.

По прогнозу Татьяны Шульги-Забельской, исполнительного директора отраслевого объединения Ukrainian Building Community, соревнование за деньги покупателей выйдет за рамки правила “у кого цены ниже, тот и выиграл”: девелоперы начнут меряться качеством. И быстрее распродаваться будут те жилые комплексы, которые удачнее расположены или имеют более развитую сопутствующую инфраструктуру. “Вопрос школ и садиков становится актуальным не только с точки зрения социального напряжения, но и с точки зрения продаж, — отмечает Шульга-Забельская. — Если инфраструктура есть — продать проще”.

Тем, кто в этой борьбе не выживет, придется столкнуться с банкротством. Если верить экспертам, в группе риска — небольшие девелоперы, а также недавно появившиеся строительные компании.

По прогнозам, первых громких провалов подобного рода можно ожидать не ранее начала второй половины года, когда проявит себя кризис инвестиций в строящиеся объекты.

Впрочем, как полагает Шульга-Забельская, если масштаб проблемных историй не будет таким огромным, как у Укогруп, которая строила в Киеве без разрешений почти полсотни домов, за что и поплатилась, то столичный рынок “переварит” локальные недострои. “Найдутся компании, которые подхватят и доведут до ума уже остановленные комплексы”, — резюмирует она.