Снимите это немедленно

Столичный рынок арендованного жилья попал в полосу подъема — ставки растут, удачные квартиры моментально забирают, а клиенты переполняют специализированные сообщества в соцсетях

Галина Корба

На вопрос “какой сейчас год?” один из риелторов, с которым общалось НВ, в шутку ответил: “2008‑й”. И это не случайная оговорка, а суровая правда столичной жизни: рынок арендованного жилья в Киеве словно вернулся в середину 2000‑х. Конечно, не по ценам, а по ажиотажу и спросу на квартиры. Желающих снять квадратные метры — пруд пруди. Самые удачные варианты уходят с лету. И на смену диктату клиента пришел рынок продавца.

На то, чтобы взять квартиру или дом в аренду, нужно теперь потратить больше времени, рассказывает Ярослав Жаренов, подыскивающий этой осенью жилье в столице. “Два года назад при куда меньшем бюджете на поиск ушло три-четыре дня,— сетует Жаренов.— В этот раз искали дольше месяца”.

А ставки‑то впервые за последнее время пошли в рост. Особенно в дешевом и среднем ценовых сегментах. Прибавка — 10–20% по сравнению с летом этого года, уверяет Артур Пилипчук, глава Комитета по обучению и профессиональной подготовке Ассоциации риелторов Украины (АРУ). Это притом что подорожание коммунальных услуг, которое случилось недавно, в стоимости аренды не учитывается: за электричество, воду и газ квартиросъемщики в экономклассе, как правило, платят отдельно.

В столице оживился рынок труда и начался новый учебный год — оба этих фактора привлекли в Киев новых жителей из регионов. Увидев это, собственники недвижимости решились‑таки отреагировать на девальвацию гривни и резко подняли цены.

Воодушевились и риелторы, реанимировавшие старые схемы быстрого заработка: размещение фейковых фотографий объектов, требование предоплаты еще до просмотра жилья и приглашение на встречи по поводу уже сданных квартир.

Но теперь — и это главное отличие нынешней ситуации от того, что было на столичном рынке в 2008 году,— риелторский бизнес перестал быть высокодоходным и быстрым по оборотам. Клиенты, не желая платить посредникам, объединяются в профильные группы в соцсетях, помогая друг другу реальными вариантами и прямыми контактами собственников жилья. Подобные сообщества уже стали значимым игроком на рынке: число их подписчиков подбирается к 150 тыс. человек и продолжает расти быстрыми темпами.

Галина Мельникова, гендиректор агентства недвижимости Благовіст, уверяет: самые дешевые варианты квартир — однушки в старых домах без ремонта ценой от 3–4 тыс. грн в месяц — находят своих арендаторов практически молниеносно. “Интересные варианты быстро разбирают,— рассказывает она.— У арендаторов не так много времени на размышления”.

Быстро уходят и более дорогие объекты — все то, что укладывается в понятие низкого и среднего ценового сегмента. “Всего за пару часов свежее объявление о недорогой квартире набирает сотни просмотров. То есть хорошая квартира, скорее всего, будет сдана всего через 5–10 минут после публикации”,— поясняет Андрей Мима, коммерческий директор поисковика недвижимости Lun. ua.

Спросом пользуются все районы столицы. Главные требования арендаторов — удобная транспортная развязка, приличный ремонт без советской мебели и хорошее состояние дома. Многие отдают предпочтение новостройкам в спальных районах вместо хрущевок в центре.

Нет причин для каких-то существенных изменений в ближайшие полгода
Галина Мельникова,
агентство Благовіст

Чаще всего клиенты охотятся за квартирами с ремонтом стоимостью 7–10 тыс. грн в месяц. За третий квартал 2016‑го по подобным объектам в Киеве заключили 537 договоров аренды, что составляет более 43% от общего количества сделок.

За самыми востребованными квартирами выстраиваются очереди. И жилье получает тот, кто готов предложить более высокую цену или первым пришел на просмотр и без раздумий согласился на предложение хозяев.

“$200–300 в месяц [арендной платы за квартиру] — это нижний ценовой сегмент для Киева,— поясняет Эдуард Бразас, глава Комитета по информационным технологиям, сервисам и аналитике АРУ.— Такие квартиры сейчас пользуются наивысшим спросом среди арендаторов. При этом они хотят дополнительно получить уровень сервиса, который за эти деньги получить невозможно”.

Бразас признает: цены на аренду выросли, но только в гривне, которую теперь используют при расчетах собственники квартир низшего и среднего ценовых сегментов. В долларовом же эквиваленте арендодатели “ужались”. “Раньше они за однокомнатную квартиру просили $400–500, а сейчас — $200–300”,— рассказывает эксперт.

Из-за высокого спроса большинство объявлений с предложениями об аренде квартир, которые попадают на интернет-сайты, быстро теряют актуальность, говорит Пилипчук.

К тому же, по его словам, посредники часто выставляют привлекательные для клиентов предложения по низким ценам. Но при контакте с арендаторами риелторы разводят руками — мол, квартира уже ушла, и предлагают другие варианты.

Зная об этом, многие квартиросъемщики пытаются избежать работы с посредниками, которые, ко всему, еще и берут за свои услуги 50% от месячной цены аренды. Да и владельцы квартир предпочитают получить плату сразу за два месяца при заключении контракта. Так что первичные расходы на однушку ценой в 6 тыс. грн составят около 15 тыс.

Тех, кто желает отказаться от услуг посредников,— десятки тысяч. Выход для них — профильные онлайн-группы в соцсетях. Их появление — заметное отличие арендного рынка начала 2000‑х от нынешнего.

Самые известные группы — Риелторы — зло в Фейсбуке и Аренда без посредников ВКонтакте — насчитывают почти по 70 тыс. подписчиков. И каждый месяц число соискателей жилья в обеих группах увеличивается на 3 тыс.

Не меньшей популярностью пользуется сервис Соседи на Lun.ua — с ним можно создать резюме арендатора в виде инфографики, разместить в соцсетях. И искать соседа для совместного найма жилья либо привлечь внимание арендодателя, который ищет приличного клиента. Последнее, по словам Мимы, работает в 5–10% случаев.

За 2,5 года существования инфографику от Lun.ua нарисовали более 64 тыс. пользователей. В последние шесть месяцев прирост составляет примерно 2 тыс. человек в месяц.

В итоге, по данным интернет-портала liga.net, который ссылается на Ассоциацию профессиональных управляющих недвижимостью, с 2013 года число риелторских агентств и отдельно работающих агентов в Киеве сократилось вдвое.

По мнению всех опрошенных НВ специалистов по недвижимости, нынешний ажиотаж в скором времени спадет. К концу осени ситуация на рынке стабилизируется. Но заметных изменений в ценах и балансе между спросом и предложением ожидать не стоит. “Нет причин для каких-то существенных изменений в ближайшие полгода”,— уверяет Мельникова.

Кардинальные перемены вероятны только в долгосрочной перспективе. Да и то лишь в том случае, если Верховная рада примет разработанный Кабмином законопроект об арендных домах.

Речь идет о таких жилых строениях, где все квартиры рассчитаны на сдачу внаем. Правительственные чиновники уверены: если подобные специализированные дома узаконить, это привлечет на рынок финансы, количество квартир под сдачу заметно вырастет, а ставки снизятся. Кроме того, подобные новации позволят частично легализовать сферу аренды, которая до сих пор напоминает стихийный уличный базар, живущий без налогов и правил.