Розкішно жити

Здавалося б, куди вже вище, але світові ціни на нерухомість преміум-класу йдуть угору. В лідери за темпами зростання вартості царських апартаментів вирвалися Маніла та Единбург, що динамічно розвиваються, хоча за вартістю 1 кв. м дорогого житла вічні столиці розкоші Монако і Нью-Йорк вони наздоженуть нескоро

Анна Павленко

В ласний кінотеатр, масажна кімната, тренажерний зал, сауна і хамам, а на відкритій терасі — водна гірка, яка спускається до величезного пейзажного басейну з краєвидом на Лігурійське море. І все це на висоті 170 м над землею.

Такий вигляд має найдорожча квартира планети — п'ятиповерховий пентхаус площею понад 3 тис. кв. м і вартістю $335 млн на вершині скляного хмарочоса La Tour Odeon у Монако. Елітна нерухомість у цій карликовій державі на південному заході Європи цінується як ніде: за $1 млн тут можна купити всього 16 кв. м елітного житла, вдвічі менше, ніж у недешевому Лондоні, і в 2,5 раза менше, ніж у Женеві.

Навіть звичайнісінька нерухомість у Монако, де кожен третій житель — мільйонер, коштує в середньому $50 тис. за квадратний метр.

"Монако має загальновизнаний статус дорого міста, де престижно жити, тут м'який клімат, прекрасна природа, а на набережній можна пришвартувати свою яхту", — міркує про переваги Монако для заможних людей киянка Марія Абдулліна, яка влітку 2018-го на власні очі побачила цей куточок розкішного життя.

І ціни на нерухомість в європейському князівстві і далі повзуть вгору, як і в більшості інших столиць преміального житла. За даними міжнародної консалтингової компанії в сфері нерухомості Knight Frank, у 2018-му ціни на елітне житло в Монако підросли на 2%.

Ще динамічніше зростання продемонстрували чотири інших європейських міста: шотландський Единбург, німецький Берлін і Мюнхен, а також іспанський Мадрид, які потрапили в топ-10 індексу PIRI 100 — щорічного дослідження ринку житлової нерухомості преміум-класу, опублікованого Knight Frank на початку березня 2019 року.

"Місця в першій десятці їм забезпечили зростання попиту на оренду, обмежена пропозиція і в більшості випадків жвава місцева економіка, навіть незважаючи на загальне сповільнення зростання в єврозоні", — пояснює Кейт Еверетт-Аллен, голова відділу міжнародних досліджень компанії.

Позитивну динаміку продемонстрували практично три чверті учасників PIRI 100. А найгарячішим ринком елітної нерухомості за підсумками 2018 року виявилася столиця Філіппін Маніла. На думку аналітиків, подорожчання тут викликали дефіцит пропозиції та зростання економіки країни.

В же за рік філіппінська столиця стане трохи більше нагадувати місто майбутнього з голлівудських фільмів: із надземними дорогами і зеленими пішохідними зонами посеред ділового центру. У 2020-му тут планують завершити масштабний проект зі зведення віадука Skyway Stage 3 протяжністю понад 18 км, який з'єднає автомагістралі на півночі і півдні мегаполісу, а також розширити зелений житловий і діловий квартал Filinvest City.

Уже сьогодні 13-мільйонна Маніла вважається одним із найбільш густонаселених міст планети, і мегаполіс продовжує рости і розбудовуватися. Навіть незважаючи на високий рівень бідності та злочинності, місцева нерухомість дорожчає. Передусім — житло преміум-класу.

"Причина будівельного і ріелторського буму — швидке економічне зростання країни, чим користуються філіппінці, які вже заробили статки", — пояснює Роельяно Бріонес, експерт у галузі макроекономіки Філіппінського інституту з вивчення проблем розвитку. Втім, додає він, дефіцит землі для житлового будівництва обмежує пропозицію.

За даними британського агентства макроекономічного аналізу CEIC Data, з 2015 до 2018 року середня вартість житла в Манілі стабільно зростала зі швидкістю 3,3% за квартал. Тоді як елітна нерухомість тільки за 2018 рік додала в ціні понад 11%, підраховують у Knight Frank, називаючи головними покупцями багатих репатріантів.

Утім, такий темп зростання у компанії називають помірним і додають: сьогодні ціни на розкішні будинки і квартири у світі зростають повільніше, ніж будь-коли після 2012 року. Такі наслідки посилення правил на ринках нерухомості, подорожчання фінансування, пов'язаної з брекситом невизначеності, а на окремих ринках — високої пропозиції, яка тисне на ціни.

У Гонконзі будь-яке житло надзвичайно дороге, тому всіх власників квартир можна вважати багатими людьми
Ансон Лі,
20-річний житель Гонконгу

Наступним після Маніли максимальне зростання цін на елітне житло торік продемонстрував Единбург. Серед причин подорожчання аналітики називають обмежену пропозицію і високу ділову активність у цьому місті. Адже столиця Шотландії — друге після Лондона місто Великої Британії з найбільшою концентрацією компаній із сотні FTSE, тобто компаній із найбільшою капіталізацією, зареєстрованих на Лондонській фондовій біржі.

До того ж Единбург вважається одним із найкращих міст для життя і роботи у Сполученому Королівстві. За рік елітна нерухомість тут подорожчала на 10,6%. Купити старовинну або сучасну віллу в оточенні садів і галявин тут можна за $1,3–1,7 млн, тоді як за розкішну квартиру з чотирма-п'ятьма спальнями в престижному районі доведеться віддати близько $1 млн.

Тягнеться великий бізнес і в Берлін, де відкриті офіси таких мультинаціональних корпорацій, як Coca-Cola, BASF, Universal Music і Mercedes. З їхнім приходом у місті з'явилися десятки тисяч нових робочих місць, а паралельно зросли попит і ціни на житло.

Звичайні квартири і будинки подорожчали на 7,4%, тоді як елітна нерухомість піднялася в ціні більш ніж на 10%. Сьогодні апартаменти з двома спальнями в Фрідріхсхайн-Кройцберг — одному з трьох найпрестижніших районів Берліна, коштують у середньому 430 тис. євро, констатують у німецькому консалтинговому агентстві Ziegert.

Услід за Берліном подорожчання елітної нерухомості демонструє незмінно популярна серед компаній столиця Баварії Мюнхен. Квадратний метр житла в центрі міста коштує близько 9 тис. євро, що вдвічі вище берлінських розцінок.

Х оча в містах, що розвиваються, ціни на нерухомість незмінно зростають, вартість і обсяги продажів супердорогих апартаментів тут ще дуже далекі від показників визнаних центрів глобальної ділової активності. Лідерами за кількістю угод вартістю понад $25 млн, які були укладені протягом останніх трьох років, у Knight Frank називають Гонконг, Лондон і Нью-Йорк.

У Нью-Йорку річна сума таких угод у середньому становила $1,5 млрд. Також тут у січні 2019-го було встановлено новий рекорд на ринку житлової нерухомості США. Тоді Кеннет Гріффін, американський мільярдер, засновник хедж-фонду Citadel Investment Group, заплатив $238 млн за чотириповерхову квартиру в хмарочосі з краєвидом на Центральний парк і площею понад 2 тис. кв. м. Вона стала найдорожчим житлом, яке будь-коли продавали у США.

Будівельні роботи в цьому будинку ще не завершені, але понад 80% квартир уже продано. Для зручності мешканців у хмарочосі передбачено винний льох, басейн, бібліотека, баскетбольний майданчик і кімната з симулятором для гри в гольф.

За спостереженнями експертів, глобальна фінансова криза 2008 року не надто вплинула на ринок елітного житла в Нью-Йорку і Лондоні — все завдяки великій концентрації високооплачуваних робочих місць і статусу безпечної гавані для інвесторів. Однак у 2018-м медіанна вартість квартири на Мангеттені вперше за три роки опустилася нижче $1 млн, а ціни в околицях Лондона впали вперше за останні сім років.

Тоді як у Гонконзі ціни і далі поступово зростають. Сьогодні в цьому спеціальному адміністративному районі КНР зі статусом великої податкової гавані проживає приблизно 100 мільярдерів. Найпопулярніший серед багатіїв тихий квартал Пік Вікторія. Саме тут у 2015 році купив особняк площею 900 кв. м і вартістю $191 млн один із найбагатших китайців, творець інтернет-гіганта Alibaba Джек Ма.

"У Гонконзі будь-яке житло надзвичайно дороге, тому всіх власників квартир можна вважати багатими людьми", — міркує Ансон Лі, 20-річний студент гонконзького коледжу.

Водночас Лі зазначає, що особливою розкішшю в його рідному місті вважається володіння паркувальним місцем. Сьогодні одне таке місце в районі, який відділений від Піка Вікторія протокою, може коштувати близько $190 тис.

Як у Гонконзі, так і в Лондоні житло нерідко купують для подальшого здавання в оренду, що впливає на ціни під час купівлі-продажу. Так, Річард Агнью, 38-річний відеограф-фрілансер і житель Лондона, розповідає, що зараз винаймає одну з 13 квартир, якими володіє його орендодавець.

"Культура скуповування нерухомості багатіями для подальшого здавання в оренду призводить до зростання цін через те, що попит перевищує пропозицію", — нарікає британець.

Саме показники попиту та пропозиції відіграють головну роль у динаміці цін на нерухомість — як елітного, так і масового сегмента, підтверджують аналітики. Тоді як факторами, які впливають на рішення заможних покупців придбати житло в тому чи іншому місті, вони називають політичну стабільність і якість життя.

Т ретина покупців елітної нерухомості вважають за краще жити в межах міста і з краєвидом на водоймище, стверджують фахівці міжнародного агентства нерухомості Sotheby's за підсумками опитування своїх клієнтів у США, Великої Британії, ОАЕ, Китаї та Індії. Тоді як для кожного п'ятого опитаного під час вибору місця для життя важливі його екологічність і історичність, зазначають у компанії.

Тим часом дослідження американського спеціалізованого ресурсу про нерухомість Inman вказує на те, що американські покупці дорогого житла воліють окремі будинки, — половина випадків — у передмісті і в кожному п'ятому випадку — з краєвидом на водоймище. Серед інших побажань часто трапляється наявність басейну, домашнього кінотеатру і системи розумний будинок.

У Монако м'який клімат, прекрасна природа, а на набережній можна пришвартувати яхту
Марія Абдулліна,
киянка, яка влітку 2018-го відвідала Монако

Фахівці міжнародного агентства нерухомості Christie's зазначають ще один тренд: у світі зростає попит на так звану трофейну або колекційну нерухомість. Такі елітні будинки і квартири мають унікальні характеристики: розташування, вигляд з вікна, історична й архітектурна цінність. Як, наприклад, Палац із бульбашок неподалік від французького Канна, виставлений на продаж з цінником $418 млн.

Європа, на думку експертів, залишиться гарячим ринком нерухомості преміум-класу і в майбутньому. У світовому заліку за темпами подорожчання лідерські позиції займуть Мадрид, Берлін і Париж, прогнозує Еверетт-Аллен з Knight Frank. Тоді як до клубу міст, де щороку відбувається три та більше угод на суму, що перевищує $25 млн, приєднаються американські Сан-Франциско, Чикаго і Даллас, а також китайські Пекін і Шанхай.

За прогнозами її агентства, з 2017 до 2022 року кількість багатіїв зі статками понад $50 млн у світі зросте на 40%, а отже, збільшиться і кількість угод з елітною нерухомістю.