Польские новоселы

Украинцы оказались самыми активными среди иностранцев покупателями польской жилой недвижимости. Те, кто обзаводится квартирами в Варшаве и Кракове, либо переезжают сюда насовсем, либо рассчитывают на стабильный доход при сдаче жилья в аренду, либо приобретают его для детей, которые учатся в Польше

Александр Пасховер

В 2017‑м в польских роддомах появилось на свет 2,7 тыс. младенцев с иностранным гражданством. Это в девять раз больше, чем десятью годами ранее. Из них 1,6 тыс.— украинцы. Одна из причин этого интернационального демографического взрыва — приток в Польшу иностранной рабочей силы, в числе которой молодые и креативные, зрелые и мускулистые. Например, 35‑летний Виктор Коновалов.

В начале 2000‑х он успел построить креативное агентство Live. Затем этот бренд продал задорого международной IT-компании Microsoft. “Для меня, 22‑летнего, это было нечто,— рассказывает он теперь.— Я работаю с 14 лет и без стартового капитала”.

Будучи студентом, Коновалов стал самым молодым миллионером Украины. Взялся за новое дело. Провалился. Восстановился. Вошел в новые бизнесы — реклама, альтернативная энергетика, рынок криптовалют.

В 2012‑м он продал свою часть в основном активе и уехал с семьей в Польшу. Там у него родилась дочь, и вот тогда встал вопрос собственного жилья. Предприимчивый украинец решил его более чем успешно — купил большую квартиру в центре Варшавы. “А потом к нам в гости прилетели друзья,— рассказывает он.— Прониклись. И года полтора-два назад купили здесь квартиру, а теперь ее сдают”.

Так лаконично Коновалов описал заметный тренд, о котором много пишут и говорят в Польше. Второй год кряду украинцы занимают первое место по объемам приобретения польской жилой недвижимости. Из 264 тыс. кв. м, что в 2017‑м скупили иностранцы, 70 тыс. кв. м достались украинцам. Таким образом соотечественники Коновалова заткнули за пояс немцев и британцев — прежних лидеров польского рынка.

Артур Ковальчук, менеджер по продажам в компании PolHome, называет НВ три цели, ради которых украинцы активизировались на рынке польской недвижимости. Первая — покупают жилье под сдачу в аренду, что приносит примерно 7–8% годовых по отношению к инвестициям, а это довольно высокий процент как для стран Евросоюза. Вторая цель — переезд на временное или постоянное место жительства.

“Третья цель — относительно новая, это покупка недвижимости для детей, которые едут учиться в Польшу”,— заключает Ковальчук. И констатирует: польский рынок недвижимости переживает невиданный ажиотаж.

Весной 2016 года польская Ассоциация девелоперов записала и разместила на YouTube десять коротких программ, направленных исключительно на украинскую аудиторию. “Цель проекта,— сообщает НВ ассоциация,— помочь украинцам купить квартиру в Польше”.

Все программы озвучивал 25‑летний днепрянин Иван Метелиа, в прошлом — студент польского вуза. “Они решили, что для Украины ролик должен быть только на украинском”,— рассказывает Метелиа.

Карол Кепка из польской Ассоциации девелоперов рассказывает НВ, что украинцы стали самыми крупными иностранными покупателями местной недвижимости. “Наиболее популярными среди иностранцев являются Варшава, Краков и Вроцлав,— поясняет он.— Эти города предлагают много возможностей — рабочие места, образование”. В общем, все то, чего так не хватает украинцам дома.

Артур Бразилевский, учредитель компании Homium, которая занимается продажей недвижимости в Европе, называет еще несколько факторов, стимулирующих украинцев к приобретению жилья в Польше: это политическая и экономическая нестабильность в Украине и хрупкость национальной банковской системы. Депозитные ставки тают. Гривня девальвирует. В такие моменты желание вложиться во что‑то устойчивое, например в зарубежную недвижимость, как никогда высоко.

“Когда доллар штурмовал отметку в 33 грн, у нас менеджеры просто не успевали брать трубку и отвечать на звонки”,— вспоминает Бразилевский февраль 2015‑го.

Впрочем, украинцев к польской недвижимости подгоняет не только нужда. Многих сюда приводят кажущиеся неограниченными перспективы. Показателен пример Павла Ружицкого, украинского бизнесмена, который три года назад эмигрировал в Польшу и уже успел построить здесь успешную девелоперскую компанию.

В 2015‑м Ружицкий переехал из Киева в старинный польский город Вроцлав, где проживают более 628 тыс. человек. Из них 120 тыс.— студенты, местные и приезжие.

“Я поляк,— рассказывает о своих корнях Ружицкий.— Переехал полностью”.

Практически сразу новый поляк окончил местные курсы риелторов и стал покупать недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду и с этого жить. Вскоре постучались друзья из Украины и попросили помочь им приобрести квартиру в Польше. Число желающих вложиться и зарабатывать на польских квадратных метрах стало расти. Когда Ружицкий осознал, что метры эти — золотые, он открыл компанию с нехитрым названием Вроцлавское агентство недвижимости.

Кроме стандартного сервиса, его ключевой бизнес — покупка старых домов в аварийном состоянии, их реконструкция с разбивкой на квартиры, а затем продажа. Доходность от такого вида деятельности составляет 15–20%.

“Жилья не хватает, и то, что строится, растет в цене,— говорит Ружицкий.— Те, кто сидят в депозитах, акциях, прикинули, что инвестиции в рынок жилой недвижимости — самые выгодные в Польше”.

Чтобы выйти на такую продуктивность на рынке недвижимости, Польше нужно было решить уравнение с тремя неизвестными. Первое неизвестное — что делать с огромным массивом устаревшего жилья, оставшегося в наследство от социалистического прошлого. Второе — как привлечь инвесторов в строительную сферу. И третье — где одномоментно взять огромное количество денежных покупателей, способных удовлетворить запросы девелоперов.

Над первой неизвестной колдует бюджет Евросоюза, который финансирует программы по реконструкции старого жилья, его технического и технологического переоснащения. Ружицкий отмечает, что в Польше много домов катастрофически низкого качества. Сносить и строить на их месте новые — нецелесообразно. Практически все подобные сооружения низкоэтажные, расположены в центрах городов. Нарушать этажность в исторических кварталах нельзя, а значит, рентабельность такого проекта сомнительна.

Таким образом ставка сделана на возведение современного жилья в новых кварталах и массивах. Только вот начали поляки не с этого. Примерно десять лет назад с богатого европейского запада на небогатый европейский восток стали переезжать фабрики и заводы.

“Настроили этих фабрик столько, что только ленивый не мог найти себе работу”,— режет штампом Ружицкий.

Затем произошел массовый перенос в Польшу бэк-офисов транснациональных корпораций, международных аудиторов, консалтинговых компаний и прочих. Во Вроцлаве банк Credit Suisse занял четыре новых бизнес-центра, переселив сюда IT-подразделения. Это в разы дешевле, чем содержать дорогостоящую армию программистов в Цюрихе или Вене.

Здесь ходили легенды, что приезжали люди из Киева и покупали все за кэш
Виктор Коновалов,
украинский бизнесмен, живущий в Польше

Ружицкий козыряет убедительной статистикой: десять лет назад во Вроцлаве было порядка 250 тыс. кв. м офисных центров класса А и Б. К концу нынешнего года ожидается, что в сумме общая площадь офисов достигнет 1,1 млн кв. м.

Причем ни один метр не пустует. “Откуда они набирают людей? — спрашивает Ружицкий и сам же отвечает: — В основном это местные кадры. Здесь очень сильная университетская база. Каждый год выпускается куча людей, которые находят хорошую работу с хорошей зарплатой в престижной компании”.

Минимальная зарплата — 2,5 тыс. злотых (€ 590). Те, кто въехал в офисные центры, меньше € 1 тыс. не получают. Через год-два могут дорасти до € 2–3 тыс. Ипотечное кредитование более чем доступно. Годовая ставка — 4%, максимальный срок — 30 лет. Причем на ипотечный кредит могут претендовать не только поляки, но и все легально работающие здесь иностранцы.

Хотя для того, чтобы заставить рынок недвижимости шевельнуться, даже всего этого мало. Для тех, кто покупает жилье и затем сдает его в аренду, введены фискальные льготы — налог на доходы с физлиц — 8,5%. А если годовой доход от аренды жилья превышает 100 тыс. злотых (€ 23,5 тыс.), то на сумму, превышающую этот лимит, начисляется налог в 12,5%. Что значительно ниже стандартного сбора с доходов физлиц — 19%. Мера оказалась действенной.

Первые иностранные девелоперы пришли на местный рынок жилой недвижимости из Германии, Франции, Нидерландов, Швеции. Для них 10% годовых выглядят прибылью космического размера. А международная конкуренция заставляла всех действовать быстро и выставлять реальные цены.

Ружицкий рассказывает НВ, что встречал в Польше и украинских девелоперов. Впрочем, они не выглядели довольными. Ведь дома правила гуттаперчевые, конкуренция низкая, норма прибыли высокая — до 50%.

“Все хорошо,— с улыбкой пересказывает разговоры с ними Ружицкий,— но заработки здесь какие‑то не очень. Не возбуждают”.

С украинцами или без, польский рынок недвижимости на подъеме. Катажина Куневич, партнер польской консалтинговой компании на рынке недвижимости REAS, рассказывает НВ, что с 2015 года рост продаж квартир стал систематичным. Да и первая половина 2018‑го подтвердила, что спрос на первичном рынке не ослабевает. В данном сегменте Польша сохраняет лидерство в странах Центральной и Восточной Европы. Вот тому подтверждение: за последние пять лет в этой части мира возведено 1,5 млн квартир, из них почти 800 тыс. (53%) — в Польше, причем 6% из них — в Варшаве. Таким образом польская столица превратилась в крупнейший рынок жилья в регионе.

Бразилевский, учредитель компании Homium, приводит цифры, которые подогревают спрос на польское жилье среди земляков. Сдача в аренду жилья приносит в среднем 7% годовых от суммы инвестиции. А подорожание самого актива на 3–5% в год делает вклад в польский новострой целесообразным.

“Новострои Варшавы в тех районах, в которых мы предлагаем, за последние два месяца выросли [в цене] на 10%”,— хвастается Бразилевский.

Он рекомендует для оптимальной отдачи покупать столичное жилье стоимостью € 80–100 тыс. При этом минимальная цена жилья в Варшаве — € 45–50 тыс., в Кракове, Познани, Вроцлаве — на 15–20% ниже.

Спрос на недвижимость среди старых и новообращенных поляков растет. Виктор Коновалов купил свою 100‑метровую квартиру в престижном новострое в центре Варшавы за $ 200 тыс. Панорамный вид, по соседству — королевская резиденция, озеро, ухоженный дворик, охрана.

Сейчас для своих возросших потребностей он ищет новую квартиру — пентхаус. А этот вид жилья в большом дефиците. Большая часть таких квартир была выкуплена еще пять-шесть лет назад, причем тоже земляками Коновалова.

“Здесь ходили легенды, что приезжали люди из Киева и покупали все за кэш,— говорит он.— Тогда еще можно было покупать за наличные. Сейчас это пресекается”.

Новые времена приводят в Польшу новый класс покупателей. В наши дни самые популярные квартиры в Польше — малометражки — 50–55 кв. м. Как для европейской столицы они стоят недорого — в среднем € 70 тыс.

Коновалов отмечает: подобное жилье популярно среди украинских студентов. Чтобы не платить пять лет дорогую аренду (€ 600–800 в месяц), их родители все чаще предпочитают купить чадам жилье, надеясь, что затраты можно будет окупить в будущем посредством продажи или сдачи квартиры в наем.

Впрочем, теперь этот праздник жизни под угрозой. Одна из причин — дефицит мест для участков строительства.

Хотя в июле в Польше был принят закон о дерегуляции на рынке земли. То есть упрощается доступ к местам, которые не предназначены напрямую для строительства. Например — к землям сельхозназначения, что попали в черту города. Раньше строить на них было практически невозможно или нужно было тратить годы для получения разрешительных документов.

Еще одно препятствие для роста строительства на польском рынке — это сворачивание государственной программы MdM (дом для молодежи), которая предусматривала льготное финансирование жилья для потребностей молодых поляков.

“Отсутствие субсидий снизит относительную привлекательность первичного рынка по отношению к вторичному рынку,— прогнозирует Куневич.— Спрос будет снижаться, но это может увеличить спрос на рынке аренды”.

Похоже, именно на этот рынок и сделает ставку правительство. В начале августа президент Польши Анджей Дуда подписал закон о госпомощи в покрытии расходов на аренду квартиры. Не для всех — но для многих. В польском правительстве рассчитывают, что эти затраты будут компенсированы ростом инвестирования в строительство доходных домов.

В 2019 году на субсидии выделят 200 млн злотых (€ 47 млн). До 2034‑го эта сумма будет ежегодно увеличиваться на те же 200 млн злотых, пока не дорастет до 3,2 млрд злотых в год (€ 751 млн по сегодняшнему курсу).

Вот почему Куневич, партнер REAS, настроена более чем оптимистично. Уровень и темпы продаж все еще высоки. Даже некое замедление никак пока не угрожает компаниям в их стремлении инвестировать в новые стройки.

“Разработчики и инвесторы могут подготовиться к возможным изменениям на рынке,— заключает Куневич.— Это, несомненно, усиливает чувство безопасности”.