И все-таки она вертится

Несмотря на мораторий на коммерческий оборот пашни, в Украине существует с десяток способов, как условно легально купить землю. Причем в последнее время количество таких сделок выросло в разы и достигло нескольких десятков тысяч в год

Александр Пасховер

18 января 2001 года украинский президент Леонид Кучма одним росчерком пера ограничил коммерческий оборот пашни. “Собственники земельной доли временно не могут составлять договоры относительно покупки-продажи, дарения, земельной доли”,— говорится в законе, принятом парламентом и подписанном президентом.

То, что 17 лет назад назвали временным, стало вечным. С тех пор рынок земли сформировался практически во всех странах Восточной и Центральной Европы, став драйвером роста и точкой приложения многомиллиардного международного капитала. Но не в Украине.

Хотя и она тоже не сидит сложа грабли. Под покровом моратория на продажу сельскохозяйственной земли исправно работает теневой рынок. Пик его расцвета приходится на последние три года — земля в буквальном смысле уходит из‑под ног.

“После 2016 года уже трудно скрывать, что идет прикрытое отчуждение земли,— утверждает Роман Граб, эксперт по земельным вопросам Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ).— Также у нас существует огромная проблема на уровне с мораторием — это объем земли в теневой обработке”.

В числе популярных маневров по обходу моратория — договоры долгосрочного пользования сроком до 300 лет и выше с оплатой наперед, псевдообмен участками, скупка земельных наделов, выделенных участникам АТО, и многие другие популярные схемы. Причем рост подобных сделок, легальных и не очень, растет.

“Я не считаю этот рынок теневым,— говорит Айварас Абромавичюс, совладелец компании Агро-Регион и экс-министр экономики.— Теневой рынок — это то, что касается государственной земли. Там идет занижение арендной ставки. Сдают за кэш”.

Таким образом, основной потенциал экономического роста Украины в буквальном и переносном смысле зарыт в землю. Дмитрий Ливч, проектный менеджер общественной организации EasyBusiness, утверждает, что запуск пашни в коммерческий оборот разгонит рост ВВП на 10 % в год. А это достаточный рост для того, чтобы его почувствовали во всех семьях Украины.

Венесуэла, Куба, Конго, Северная Корея, Таджикистан и Украина — вот и весь список стран, где нет свободного или относительно свободного коммерческого оборота пашни. Неприятная компания.

При этом Украина — это еще и самый продвинутый долгострой постсоветского рынка земли. Указ о распаевании земли и подготовке передачи ее в собственность физлицам вышел в августе 1995 года. В документе было многообещающее начало: “С целью обеспечения реализации неотложных мер относительно ускорения земельной реформы”. Этому ускорению вот-вот исполнится 23 года.

С тех пор 6,9 млн человек получили в собственность 27,7 млн га сельхозугодий. А это 64 % всего земельного фонда Украины — беспрецедентный показатель для постсоветского пространства. Но в январе 2001-го уже ранее упомянутый закон, а затем и Земельный кодекс ввели понятие “временный” запрет на куплю-продажу земли сельхозназначения. С тех пор мораторий продлевался восемь раз, в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015 годах и, наконец, 2017‑м.

Изначально против запуска свободного рынка земли голосовали фракция КПУ и Партия регионов. Затем эстафету перехватили ВО Батькивщина и ВО Свобода. Споры о земле рождают странные и бесплодные союзы коммунистов с олигархами, популистов с националистами. В итоге многолетняя тактика запретов и ограничений, подогреваемая в Верховной раде депутатами с крайне левой и крайне правой резьбой, привела к печальному результату.

В результате идеальный украинский чернозем дает самую низкую в Европе добавочную стоимость. По данным Украинского института будущего, в среднем в растениеводстве на одном га украинцы зарабатывают до $ 300 (для сравнения: литовцы — $1 тыс., поляки — $ 1,65 тыс.). Урожайность украинской пшеницы по сравнению с французской ниже более чем в полтора раза, с голландской — более чем вдвое. При этом концентрация земель сельхозназначения в одних руках впечатляющая: 100 компаний отрасли из 50 тыс. существующих контролируют 20 % всей пашни.

Иван Кунь, директор проектно-инжиниринговой компании Интерпроект GmbH, 12 лет специализируется на проектировании и модернизации агропромышленных объектов. Ему, как мало кому другому, очевидно, что развитие сельскохозяйственного кластера зависит от самого широкого внедрения технологических разработок.

“Мы привыкли видеть красивые картинки технологичных больших игроков,— говорит Кунь.— Но крупные игроки — это только 20 % рынка. Мораторий — это запрет на конкуренцию внутри страны, что ослабляет украинских аграриев на глобальных рынках”.

Несмотря на то, что мораторий на коммерческий оборот пашни перекочевал из статуса “временный” в статус “вечный”, земельный рынок не выглядит обездвиженным. Операции, разумеется, в тени, проходят с собой живостью. Особенно в последние дни.

“Существует одиннадцать способов относительно легальной покупки земли, — интригует Кунь. — То есть “мораторий” очень условный”.

НВ разведал секреты некоторых весьма условно легальных комбинаций по превращению моратория в посмешище.

Роман Граб, эксперт по земельным вопросам УКАБ, начинает свой рассказ с самого очевидного примера — обмена паями. Сейчас этот сегмент оживился, и вот в чем хитрость: закон напрямую не регламентирует пропорции обмена. Например, без проблем можно обменять 2 сотки где‑нибудь в Херсонской области на один пай (4 га) в Полтавской. Разница доплачивается наличными. С такой трансакции не платят налоги и ее нигде не фиксируют как продажу земли.

В 2013 году было произведено 5,6 тыс. таких обменов, а уже в 2016‑м — 12,9 тыс. И это еще не финал. “Казалось бы, зачем это людям? — размышляет Граб. — В 2013‑м им не надо было обмениваться землей, а вот теперь вдруг двойное увеличение”.

Следующий, еще более заметный способ, который приводит украинскую землю в движение, имеет трудно выговариваемое название — эмфитевзис. Речь идет о демоверсии свободного рынка — бессрочном праве пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, которое можно завещать и продавать. Эмфитевзис пришел в Украину и мир из древнеримского права, но во многих странах в нем нет необходимости. Но не в Украине.

Если классическая аренда здесь ограничена сроком от 7 до 50 лет, а также минимальным и максимальным размером ренты, что привязано к нормативной денежной оценке земельного участка (не менее 3 %, не более 12 %), то эмфитевзис свободен от всех условностей. Плату по такому договору можно вносить единоразово в любой срок, хоть на 300 лет вперед.

“Эмфитевзис — это все равно не собственность, — уточняет Граб. — Кредит под собственность взять ты не можешь, как и записать в имущественный актив предприятия”.

Так или иначе, в 2014‑м было зафиксировано всего 727 подобных сделок. В 2015 году, когда действие моратория было продлено в седьмой, но не в последний раз, было зафиксировано уже 8,1 тыс. договоров. В 2016‑м — свыше 13 тыс. Данные 2017 года еще не опубликованы, но, судя по заданному темпу, они не разочаруют.

В итоге массив свыше 32 тыс. га де-факто перекочевал из рук в руки. Это капля в море, если сравнить с общим объемом пашни, заверяет Абромавичюс. Его компания Агро-Регион обрабатывает 37 тыс. га сельхозземель и всего‑то 20 га из них по договору эмфитевзиса.

После 2016 года уже трудно скрывать, что идет прикрытое отчуждение земли
Роман Граб,
эксперт по земельным вопросам Украинского клуба аграрного бизнеса

А вот где оборот земельного капитала похож на промышленный масштаб, так это в случае платы за право аренды. “Тот, кто заходит на рынок, покупает права аренды”, — поясняет Абромавичюс. За несколько последних лет стоимость права аренды одного гектара по долгосрочным контрактам, со слов предпринимателя, подскочила с $ 500 за га до более $ 1 тыс.

Иным словами, рынок земли уже давно в обороте. Или, как говорит Абромавичюс, “каждый гектар в рынке”.

Убедиться в этой скользкой ситуации смог Антон Турупалов, в недавнем прошлом руководитель Ивановского района Одесской области. Три года назад он столкнулся с необъяснимым феноменом. Из 160 тыс. га пашни района только на 18 тыс. были составлены договоры аренды. Остальной земли как бы и не существовало, ну или она просто пустовала.

Это вряд ли, решил Турупалов и приобрел специальное программное обеспечение на свой iPad, которое открыло перед ним актуальную картографическую ситуацию региона. “Еще мне пришлось купить квадрокоптер и запускать его в поле, смотреть, ведутся там работы или нет, — рассказывает Турупалов. — Шаг за шагом появлялись уникальные материалы”.

Оказалось, что в Ивановском районе обрабатывалось 100 % земли, но только 12 % — в правовом поле.

Своим открытием Турупалов решил поделиться с главами сельсоветов. “Они мне по каждому полю давали информацию, кто фактически обрабатывает этот участок, — продолжает он. — У меня также была информация об общей площади госземель. Но где конкретно она находится, мне за год моей работы так и не показали”.

Собеседник НВ приводит сухую статистку одного района Одесской области, где годовой доход в местные бюджеты, что на 95 % здесь формируется земельными налогами, составляет 160 млн грн. То есть в среднем каждый гектар района принес в казну скромную 1 тыс. грн в год.

Роман Граб из УКАБ проецирует проблему на всю страну. По его подсчетам, сделанным на основании официальной статистики, в обработке сельхозпредприятий чуть меньше 20 млн га земли. Еще около 6 млн га — за домохозяйствами и мелкими частными предприятиями. А оставшиеся примерно 7 млн — неясно как и кем используются.

“И это мы еще не считаем госземлю, — продолжает Граб. — Ее в аренде и на госпредприятиях до 8 млн га. Еще 2,5 млн — объект теневых сделок и непонятно где болтаются”.

В целом по стране “непонятно где болтаются” до 10 млн га. По данным Украинского института будущего, украинский гектар в среднем приносит 7,5 тыс. грн добавочной стоимости. Если это так, то, выражаясь языком эксперта из УКАБ, непонятно где болтаются 75 млрд грн. Что делать?

“Когда у вас свободный рынок земли, то вы в первую очередь заинтересованы, чтобы все реестры в мире знали, что она у вас есть. Чтобы она не появилась у кого‑то другого, — поясняет Турупалов. — А иначе у тебя ничего нет”.

Дмитрий Ливч из EasyBusiness, один из авторов аналитического отчета Создание свободного рынка земли в Украине, на примере 60 стран поясняет НВ, на что способен земельный капитализм.

Первое, на что он указывает: средняя цена 1 га в странах, где рынок либерализирован, — не меньше $ 25 тыс. В странах с открытым типом рынка, но с некоторыми ограничениями (на покупку юрлицами, максимальный объем и т. д.), в среднем $ 10–15 тыс. В странах, где закрыта возможность покупки для иностранцев, — около $ 3 тыс.

Поучительным примером для украинцев Ливч называет Румынию. Там зафиксирован самый высокий темп роста цен на землю. Стартовав с $ 400 за га, цены сейчас приближаются к $ 6,5 тыс.

“У них открытый рынок, — говорит эксперт. — Иностранцы имеют доступ к рынку. Но в их собственности не больше 11 %. И никому от этого не стало плохо. Стоимость земли растет. Продукция экспортируется”.

Самый важный эффект, который приносит свободный рынок, это не рост номинальной стоимости земли, а рост инвестиций, которые сдерживает мораторий. Ливч утверждает: только от иностранцев можно ожидать ежегодно до $ 700 млн инвестиций. С поправкой на бизнес-климат, конечно.

В течение первых 10 лет эффект открытия рынка и его полной либерализации принесет $ 98,4 млрд, утверждает эксперт. “То есть каждые 10 лет мы можем ожидать порядка $ 10 млрд созданной добавочной стоимости. 10 % в год от ВВП”. И это уже заслуга не только зарубежного, но и внутреннего капитализма.

“Какой ты бизнесмен, если 10 лет работаешь в сельском хозяйстве, появится возможность купить землю, а ты говоришь: я не готов, — делится наболевшим Абромавичюс. — А я очень хочу купить землю”. И вот его логическое пояснение. Дело в том, что в прошлом году на самых плодородных землях Украины была засуха, и компания Агро Регион, дабы уберечь нынешний и все последующие урожаи от бедствия, решила, что пора установить орошающие системы. А это до $ 2 тыс. инвестиций в гектар.

“Как я буду в это инвестировать, если земля не моя? — вопрошает Абромавичюс. — Если земля орошаемая, так я еще и за аренду буду больше платить. Потом меня собственник выгонит и отдаст землю, в которую я инвестировал, какой‑нибудь Астарте”.

И это еще не все. Бизнесмен говорит, что хотел бы инвестировать в капиталоемкие культуры, например выращивать яблоки. Это проект, который начнет приносить плоды примерно через 10 лет — как раз под занавес договора аренды. “Я же потом яблони не выкорчую, — продолжает бизнесмен. — С собой не заберу”.

Рядом с яблонями на своей земле Абромавичюс не прочь построить перерабатывающий завод, элеваторы и многое другое. Но ни у него, ни у подобных ему нет уверенности, что через несколько лет арендодатель не прервет или не продлит с ним договор.

Естественно, в таких условиях мало кто захочет инвестировать в инфраструктуру и высокие технологии. Это все равно, что делать дорогой ремонт в арендованной квартире.

Те, кто не боится открытого рынка земли, как правило, консервативны, утверждает Кунь. В своих хозяйствах они работают по старинке, не вкладывая в долгосрочные проекты. “Это просто “новые колхозники”, только на джипах, — говорит предприниматель. — Они не строят предприятия, а торгуют сырьем”.

Не все так просто, отмечает Граб. Земельный вопрос уже давно вышел за пределы экономики и перешел в политическую плоскость. Здесь управляет не расчет, а темперамент, не аргументы, а убеждения. Земельный вопрос — страшилка многоразового использования. Пока она работает, от нее никто не откажется.

“Кому выгодно? — спрашивает Граб и сам же отвечает. — Здесь замешан вопрос выборов. Так что до выборов 2019‑го этот вопрос вряд ли будет кардинально решен”.