Дорогая недвижимость. Как решить вопрос неравенства

Например, стандартный показатель неравенства, коэффициент Джини, упрощает всю систему распределения доходов в стране до одной цифры в пределах от нуля до единицы, и поэтому он крайне абстрактен. Или же, несмотря на рост неравенства во многих странах мира, отсутствует простая корреляция между этой тенденцией и социальным недовольством или беспорядками. Во Франции уровень неравенства намного меньше, чем в США, но там наблюдается такой же или даже более высокий уровень социальной поляризации.

Сегодняшние дебаты о неравенстве, по сути, начались в 2013 году, когда вышла книга французского экономиста Тома Пикетти «Капитал в XXI веке». В ней утверждается, что темпы роста доходности капитала имеют тенденцию превышать темпы роста экономики, что со временем приводит к увеличению неравенства. В частности, повышение стоимости недвижимости выглядит фундаментальным мотором роста неравенства. Однако здесь мы опять натыкаемся на определённую неточность. Дело в том, что недвижимость не является каким-то гомогенным товаром, потому что её стоимость, как известно, зависит от «места, места и ещё раз места», где она расположена. Существуют элегантные замки и дворцы, которые сейчас стоят меньше, чем маленькие квартиры в крупных городах.

Богатство вызывает наибольшие разногласия там, где оно наиболее осязаемо, например, когда физическое пространство превращается в статусный товар: кабинет руководителя (так называемый corner office) является объектом желаний именно потому, что у других его быть не может. Если говорить шире, то крупные города превратились в магнит для глобальной элиты, и они становятся всё менее доступными для офисных работников, полицейских, учителей, медсестёр и так далее. Эти люди вынуждены терпеть длинные, утомительные поездки на работу, а элита пользуется глобальными городами так, как ей хочется, зачастую перемещаясь из одного места в другое. В значительной части Парижа и Лондона жилые дома пугающе темны по вечерам, а на Манхэттене сейчас пустуют почти четверть миллиона квартир.

Всегда, когда насилие и революции пожирали общества, отличавшиеся неравенством, недвижимость оказывалась в центре недовольства. В последние годы Западной Римской империи огромные имения обслуживали исключительно аристократическую элиту. В знаменитом поучении, написанном тогда Амвросием Медиоланским, он вспоминает ветхозаветную историю про виноградник Навуфея и осуждает римскую элиту за то, что она делает «всё, чтобы выдавить бедняков с их маленьких участков и прогнать нуждающихся с унаследованных ими от предков полей».

А как пишет французский социальный историк Марк Ферро, в 1917 году многие российские горожане пошли за большевиками не из-за идеологического порыва, а потому что старый режим и новые конституционные партии оказались неспособны обеспечить их продовольствием и жильём. За время Первой мировой войны в Петрограде возникла огромная военная индустрия, в которой были заняты крестьяне, мобилизованные из деревень и отправленные на расширявшиеся фабрики. Но стратеги производства проигнорировали вопрос о том, где будут жить эти работники, и в 1917 году рабочие комитеты («советы») предложили свой ответ: квартиры надо конфисковать у аристократов и буржуазии.

Аналогичная ситуация возникала в других городах, где происходила быстрая, плохо спланированная индустриализация военного времени (Будапешт, Мюнхен, Турин). Современными эквивалентами этих городов стали центры новой экономики, например, Силиконовая долина и её высокотехнологичные подражатели в Европе и Азии. Эти города создают много рабочих мест, но они полностью провалили задачу размещения людей, которые там реально живут. В результате, даже профессионалы из среднего класса вынуждены жить в машинах, фургонах и трейлерах.

Эта болезнь не ограничивается собственно глобальными городами. Поддержка Брексита в юго-восточной Англии отчасти объясняется сложившимся там у людей мнением, что Лондон и его ближайшие пригороды стали финансово недоступными из-за избыточной миграции, международной финансовой активности и туризма – иными словами, из-за глобализации.

Надо ли говорить, что политический ответ на проблему недвижимости пока остаётся неадекватным и даже контрпродуктивным. Некоторые крупные европейские города начинают вводить контроль над арендной платой, несмотря на плохую репутацию подобных мер. Когда в XX веке аналогичную политику пытались проводить в Нью-Йорке, открытый рынок исчез, а вся недвижимость оказалась на чёрном рынке, где сделки проводились с наценкой. Когда Великобритания предложила бюджетные субсидии тем, кто впервые покупает себе дом, цены на дома выросли соответствующим образом, компенсировав любые потенциальные выгоды этой программы.

Ликвидация налоговых привилегий – как это недавно было сделано в США путём установления предела в размере $10 тысяч для вычетов по местным налогам и налогам штатов – выглядит чуть лучшим подходом. Но он не решает фундаментальной проблемы предложения жилья. Неудивительно, что стали вновь выдвигаться радикальные – даже большевистские по стилю – предложения. Например, в Берлине пользуется популярность идея обобществления имущества крупных владельцев жилья (тех, кто управляет более чем 3000 квартир).

Очевидным решением проблемы предложения, естественно, является возведение большего количества жилья. Но новое строительство может противоречить нормам защиты экологии и архитектурного наследия города. Кроме того, против такого строительства часто выступают собственники существующей недвижимости, потому что они не хотят, чтобы стоимость их имущества упала.

Иногда новые постройки помогают создавать альтернативные городские магниты, как в испанском городе Бильбао, который преобразился благодаря появлению здесь Музея Гуггенхайма, спроектированного Фрэнком Гери. Но многие упадочные индустриальные города уже попробовали это решение, и лишь немногие из них добились успеха. Города, у которых ничего не получилось, по-прежнему находятся в упадке, но теперь у них ещё появилось дополнительное бремя – необходимость поддерживать новую художественную инфраструктуру.

Со временем города и городские зоны, формирующие основную массу создаваемого нового богатства, спровоцируют обратное движение. Если они выдавят высокими ценами или каким-то иным образом тех, кто мало зарабатывает, тогда они принесут в жертву открытость, которая когда-то и сделала их привлекательными. И поэтому если они хотят выживать и процветать в современном эгалитарном политическом климате, им придётся придумывать смелые решения.

В предыдущий период урбанистического динамизма – в начале XVI века – богатые купеческие семьи строили жильё с низкой арендной платой, которое затем распределялось среди бедняков. Один из таких проектов – комплекс «Фуггерай» в немецком Аугсбурге – до сих пор предоставляет социальное жильё с низкой арендной платой.

Если достаточное количество подобной недвижимости будет невозможно обеспечить, не поможет ли тогда распределение государственного жилья с помощью лотереи ограничить захватническую гомогенность современных глобальных городов? Попробовать, несомненно, стоит.

Новое Время обладает эксклюзивным правом на перевод и публикацию колонок Project Syndicate. Републикация полной версии текста запрещена.

Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу Мнения НВ

Оригинал

Copyright: Project Syndicate, 2019