Квадратные миллиметры

Ориентируясь на низкую платежеспособность населения и рост коммунальных платежей, столичные застройщики вывели на рынок новый продукт — квартиры с минимальным метражом. И угадали — подобное жилье активно покупают

Виктория Берещак

"Квартплата меньше!” — яркие билборды с подобными надписями появились в украинской столице. Причем это не реклама счетчиков тепла или мастеров—утеплителей стен. Так столичные застройщики продвигают свой новый продукт — жилье экономкласса общей площадью 15 кв. м.

Ультракомпактные квартиры типа гостинок были популярны еще в советские времена. С развалом Союза подобное жилье в Киеве строить перестали: аппетиты застройщиков и покупателей росли, а с ними — и квадратные метры в новостройках.

Однако нынешний экономический кризис и падение доходов воскресили сегмент малогабаритных однушек — пока лишь в Киеве и ближайшем к столице регионе.

Риелторы рассказывают: доля подобных квартир площадью 18–36 квадратов в структуре предложения на столичном рынке за последний год выросла. За последний год число таких квартир в столице удвоилось, говорят игроки этого рынка.

Девелоперы всего лишь идут на поводу у рынка: спрос в эконом- и субэкономклассе постоянно растет на фоне падения платежеспособности населения. “Клиент, способный полтора года назад оплатить покупку небольшой однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м, сегодня может позволить себе только 20 кв. м. И вот мы получаем площадь микроквартиры”,— поясняет Александр Попов, директор проектной группы Архиматика. Эта компания проектировала микроквартиры в столичном жилом комплексе Комфорт Таун, который одним из первых предложил рынку субкомпактные жилища.

“Потенциальный инвестор [покупатель] вынужден искать компромисс между граничной суммой своих сбережений и желаемым количеством квадратных метров,— убежден Николай Толмачев, гендиректор крупной строительной компании ТММ,— Микроквартира — это устоявшийся тренд, вынужденная реакция рынка на сложившиеся обстоятельства”.

Крохотное жилье — общемировая тенденция, которая появилась в последние годы в крупных мегаполисах: Лондоне, Нью-Йорке и Токио. Заоблачные цены на квадратные метры, мода на экономное потребление и желание городских властей заселять представителями среднего класса центры городов, а не только пригороды — вот что стало драйверами подобного “уплотнения”.

Но это в Японии подобные решения внедряют за счет технологических инноваций. А в Украине, как объясняет Ольга Соловей, управляющий партнер Украинского клуба недвижимости, в лучшем случае это делают за счет грамотного зонирования квартиры. А если рассматривать не идеальный вариант, а “как обычно”, то маленькая столичная квартирка окажется плодом тотального сокращения площади самого помещения. Как правило, “под нож” проектировщиков идут кухни и различные подсобные закутки.

В итоге в украинской мини-квартире жилец получает лишь две функциональные зоны. Первая — это комната-студия с кухонным уголком, электроплитой и мойкой, а также местом для дивана или двуспальной кровати. Вторая зона — это совмещенный санузел с умывальником и унитазом. Чтобы еще больше оптимизировать пространство, вместо ванны застройщики, скорее всего, установят душевую кабинку.

По такому принципу, говорят в Архиматике, проектировали и мини-квартиры в ЖК Комфорт Таун, который возводит компания KAN Development. И хотя здесь есть и обычные полнометражные квартиры, “малыши” продаются лучше. “Объемы продаж смарт-формата превышают продажи стандартных квартир на 20%”,— рассказывает Анна Попруга, директор по продажам KAN Development.

Еще бы не превышали: средняя стоимость смарт-квартиры площадью 18 кв. м в столице стартует с $12 тыс. Это сравнимо с ценой нового отечественного автомобиля ZAZ Lanos. При этом на вторичном рынке самые компактные варианты старой застройки предлагают по цене от $20 тыс. И за эту сумму покупатель, скорее всего, получит панельные стены и требующие замены трубы и проводку. В отличие от них, мини-квартиры продаются с новыми коммуникациями и утепленными стенами. “Их класс энергоэффективности в любом случае будет выше, а значит, коммунальные платежи — меньше”,— отмечает Соловей.

Да и уменьшение площади в сравнении со стандартными вариантами также снижает оплату коммунальных.

Ключевыми покупателями микрожилья, говорят риелторы, являются молодые люди без семьи. Для них ультракомпактная квартира становится промежуточным этапом на пути к собственной полноценной недвижимости. Как правило, в роли подобных клиентов оказываются студенты, которым жизненное пространство приобретают родители.

Это не просто инвестиция в будущее, но и реальная выгода уже сегодня — на аренде. Так, при средней цене съемной однушки в 4 тыс. грн в месяц за пять лет набежит сумма в 240 тыс. грн. А средняя стоимость квартиры, например в жилом комплексе Европейка, стартует от 292 тыс. грн. Во второй очереди комплекса 10% жилья по площади не превышают 20 квадратов.

Еще одна категория покупателей — мелкие предприниматели, зарабатывающие на сдаче жилья в аренду, говорит Толмачев из ТММ.

18 ей уже: Пример планировки микроквартиры
в одном из пригородных комплексов.
Общая площадь помещения — 18 кв. м

Причем карликовое жилье предлагают даже в престижных районах Киева. Например, на Подоле. “Те, кто раньше и подумать не мог о возможности покупки квартиры в этом месте, в пяти минутах от метро, всего за 550 тыс. грн [около $22 тыс.] убедился, что это реально”,— говорит Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate, которая занималась продажей микроквартир в жилищном комплексе Loft House Podol и Smart.

За эквивалент озвученной им суммы в Подольском районе можно купить старую квартиру разве что на Виноградаре — это окраина города. А ЖК Loft House Podol находится на улице Набережно-Крещатицкой, хотя впечатление портит соседство с промзоной и то, что комплекс был перестроен из производственного помещения. Застройщик предлагает рынку более полусотни квартир, площадь которых варьируется от 10,6 до 22 кв. м.

Начав строить сверхдешевые квартиры, девелоперы отобрали покупателей у продавцов самого доступного вторичного жилья. “Это шаг к расширению аудитории, поиск новых ниш”,— говорит Владимир Даниленко, коммерческий директор компании Альянс Новобуд. Он считает подобное естественным для развития рынка, на котором нет ни ипотеки, ни каких‑либо других инструментов, стимулирующих спрос.

Сокращение площадей жилья в Украине уже стало долгосрочным трендом начиная с кризиса 2008 года. До этого в стране и прежде всего в столице строили огромные квартиры: никого не удивляли 100-метровые трешки или 90‑метровые двушки. Но за следующие восемь лет средняя площадь столичных апартаментов сократилась на 20–30%. Квартиры “резали” как в домах экономкласса, так и в бизнес-сегменте.

И продолжают “резать”. Так, ТММ в нынешний кризис пересмотрела планировку во всех своих жилых комплексах на этапе продаж. “Под нож” пошла вся крупногабаритная недвижимость — пятикомнатные квартиры, двухуровневые, пентхаусы.

И торжество нового ультракомпактного формата на этом фоне выглядит логичным.

Но у малогабаритных квартир есть не только положительные стороны, говорит Денис Седаков, генеральный директор компании New City Developers. “Людей много, места мало: поэтому возле таких домов гарантированно начнутся проблемы с паркингом”,— считает эксперт. А внутри самих зданий с микрожильем, по его мнению, застройщики могут экономить на количестве лифтов, и в часы пик жильцов ожидают настоящие пробки.

Еще одна возможная проблема — со стороны законодательства. Если площадь квартиры меньше, чем предусмотрено законом,— а это 15 кв. м для комнаты в однушке и не менее 7 кв. м для кухни,— то по документам она может проходить как нежилое помещение. И прописаться в подобном месте будет невозможно, говорит Седаков. “Все, что меньше данных показателей,— прямое нарушение норм законодательства,— уточняет он.— Это может стать препятствием при вводе дома в эксплуатацию”.

Впрочем, отмечает застройщик, в долгосрочной перспективе таких проектов будет все больше. И поэтому со стороны властей было бы логично пересмотреть строительные нормы в сторону уменьшения минимальной площади квартир. “Фактически формируется новый класс жилья — дешевле и доступнее экономкласса”,— говорит Седаков.