Трудовые резервы

В столице масштабно застраиваются бывшие промзоны — на месте постиндустриальных пустырей появляются современные жилые комплексы со всей инфраструктурой

Екатерина Шаповал

Для большинства киевлян Рыбальский полуостров — скучная и ветхая промзона, куда ведет из центра Подола уже давно закрытый для проезда мост. Единственные местные очаги жизни — спортклуб Пятый элемент и здание Пятого канала, принадлежащие президенту Украины.

Но у подрастающих столичных жителей об этом районе сложится иное впечатление. В прошлом году здесь начали строить новый жилой квартал Rybalsky. Не просто ряды домов, а с собственными закрытыми двориками, куда не смогут заехать машины, каналами, набережными, мини-парками на крышах, детскими садами и кинотеатрами под открытым небом. Все это находится в нескольких минутах езды от исторического центра Киева, в границах улиц Электриков и Набережно-Рыбальской.

Ради нового квартала на полуострове снесут десятки тысяч квадратных метров гаражей, складов и производственных помещений, в основном относящихся к заводу Ленинская кузня. На их месте для начала — в первой очереди — появится 220 тыс. кв. м жилья и общественных помещений, разбитых на девять кварталов девятиэтажек. Затем Rybalsky займет практически весь полуостров — согласно проекту, массив будет состоять из четырех десятков кварталов.

То, что происходит на Рыбальском,— главный киевский тренд последних лет. В городе, по подсчетам аналитиков портала ЛУН.ua, идет уже порядка двух десятков застроек на месте прежних заводов и фабрик. Самый известный и максимально завершенный проект подобного рода — жилой квартал Комфорт-Таун, возведенный на левом берегу, в районе Ленинградской площади, вместо бывшего резиногенераторного завода Вулкан. Также застраивается территория сельхозпредприятия в районе проспекта Правды, закрытого троллейбусного депо на Печерске и другие промзоны.

Дальше — больше: городские власти хотят инициировать еще 43 стройки в промышленных районах Киева. Именно столько предусмотрено программой разработки (обновления) градостроительной документации, утвержденной сессией Киевсовета.

Общая же площадь столичных промышленных и индустриальных районов, пригодных для жилой и общественной застройки, составляет 1,8 тыс. га, говорят в столичном Департаменте градостроительства и архитектуры. Это почти четвертая часть всех промзон города.

Индустриальные и промзоны появились на карте столицы в 1960–70‑х. Сейчас многие из этих предприятий закрыты или работают частично, говорит Сергей Броневицкий, глава Института Генплана Киева. Заброшенные территории, по его словам, часто используют не по назначению: там валяется хлам, размещаются складские помещения или зияют пустыри.

Дать этим площадкам вторую жизнь столичные власти пытаются уже не первое десятилетие. Однако большая часть предприятий принадлежит частным собственникам, и договориться о переносе промышленных зон за черту города муниципальные власти, по их словам, не могли. Точнее, даже не пытались. Об этом знает Сергей Пилипенко, гендиректор промышленно-строительной группы Ковальская.

Его компания владеет заводом в промзоне в киевском районе Теличка. На месте предприятия еще десять лет назад власти Киева хотели построить административный центр города. Проект даже поддержал Виктор Ющенко, на тот момент — президент Украины. Но дальше разговоров дело не пошло. “Не было стороны переговоров, не было тех [чиновников и инвесторов], кто предложил бы что‑то конкретное”,— говорит Пилипенко.

Проблема оказалась типичной для города. Но пару лет назад ситуация с промзонами сдвинулась с мертвой точки. Причина — банальна. По словам Василия Дудурича, вице-президента холдинга Киевгорстрой (КГС), Киев практически исчерпал свободные земельные участки под застройку. И девелоперы начали самостоятельно договариваться с владельцами давно остановившихся предприятий.

“Мест в Киеве нет”,— говорит и Николай Толмачев, совладелец строительной компании ТММ. Он уточняет, что в свободном состоянии остались лишь “проблемные и очень проблемные площадки”. Так застройщики заинтересовались заброшенными заводами.

Иного выхода у них и не было. Таким образом Киев пошел по пути развития европейских мегаполисов. Ведь крупные города Старого Света, по словам Антона Олийныка, чье архитектурное Бюро О проектировало Rybalsky, развивается примерно одинаково: появляется историческое ядро, где живут люди, потом с развитием промышленности вокруг него вырастают мануфактуры. Последние также обрастают жилыми домами. И так — по кругу.

Путь застройки и уплотнения этих промышленных “колец” европейские мегаполисы уже давно прошли. “А вот в Киеве в этом смысле остался огромный потенциал”,— говорит архитектор.

По словам Броневицкого из Института Генплана, в Киеве промзоны занимают почти 10% территории, тогда как в европейских столицах — 3–4%.

Теперь украинская столица пустится догонять Европу. Кроме застройщиков Комфорт-Тауна и Rybalsky, проявляют активность и другие игроки. ТММ присматривается к двум промышленным зонам и производит градостроительные расчеты, а Киевгорстрой (КГС) уже вовсю осваивает территории бывших предприятий. Дудурич приводит в пример недавно начатый его компанией проект на улице Каховской, где раньше находился толевый завод, производящий гидроизоляцию: там появится жилой комплекс (ЖК) из десятка 26‑этажных домов и детского сада. КГС так же вот-вот согласует еще один проект в Голосеевском районе — речь идет о ЖК на берегу Совских прудов, на месте промышленных теплиц.

Кроме того, компания возведет жилмассив вместо бывшего завода Буддеталь, что на улице Борщаговской. По этому проекту КГС, как говорит Дудурич, уже заключил необходимый договор и разрабатывает концепцию разноэтажной застройки. Ключевой столичный застройщик присматривается и к участкам в прилегающих к метро промзонах на Подоле и Оболони.

Столичные власти пытаются оживить и огромный индустриальный район вдоль проспекта Победы — между станциями метро Берестейская и Святошин. По плану, на участках, где сейчас стоят корпуса станкостроительного, термогальванического и инструментального заводов, появятся жилые кварталы. Один уже строят: компания ИнтергалБуд возводит там первые дома. ЖК Нивки-Парк — это восемь 10- и 16-этажек на 1,8 тыс. квартир.

Бывшие заводские районы — это места неожиданностей для застройщиков. Александр Попов, учредитель компании Архиматика, которая проектировала жилой комплекс Комфорт-Таун, предупреждает, что в таких промзонах строители могут находить подземные бункеры и другие секретные сооружения, не указанные на планах. Например, во время работ в Комфорт-Тауне экскаватор наткнулся на гигантские бетонные блоки. “Наверное, это был фундамент каких‑то цехов”,— предполагает Попов.

Из приятных сюрпризов застройщики отмечают хорошее инженерное оснащение, которое, как правило, имеют промышленные территории. “С газом, электричеством и водой там все в порядке, потому что потребности промышленного предприятия всегда выше, чем гражданского объекта”,— говорит архитектор Олийнык.

Еще один бонус: под давно существующими цехами, которые выдерживали высокие промышленные нагрузки, за долгие годы работ уплотнилось основание. А это предотвращает возможное движение грунтов и оседание дома, который появится на этом месте, уточняет Андрей Маевский, руководитель проекта Нивки-Парк.

Приятные бонусы приносит расставание с промышленными зонами и городу. И не только потому, что новостройки и современные торговые центры в центральных районах нужнее, чем ржавые склады и неработающие заводы. Строить жилые районы в черте города, а не на окраинах, выгодней с точки зрения прокладки транспортного сообщения. “Попробуй на окраину Борщаговки провести транспорт, например, с Майдана”,— рассказывает Олийнык. А если застраивать промзоны в черте города, то общественного транспорта понадобится меньше. Так и получится экономия на капитальных вложениях.

Ревитализация промзон снимает с муниципальных властей еще одну головную боль: при переводе индустриальных районов в жилые, в отличие от точечной застройки, не возникает скандалов с общественностью.

А еще ревитализация приносит горбюджету финансовые плоды в виде отчислений от новых бизнесов, которые возникают на территориях бывших предприятий вместе с жилыми домами. Ведь там, где появляется большое количество людей, развивается и местная экономика: открываются магазины, парикмахерские и кафе, поясняет Григорий Мельничук, сокоординатор совета Киева по урбанистике.

Радуясь за финансовый куш, который сорвет от застройки промзон город, Мельничук одновременно скорбит. Он уверен: нынешний строительный бум, возникший на месте пустовавших цехов и складов, хаотичен. В результате резко вырастет трафик на некоторых улицах, а также увеличится нагрузка на ряд маршрутов общественного транспорта. И пострадают в итоге жильцы новых комплексов.

Урбанист приводит в пример освоение промзоны в центре Киева, на Печерске. Здесь, в районе улиц Предславинской, Барбюса и Коновальца сейчас строят сразу несколько жилых комплексов. Все — высотки. При этом улицы в этом районе узкие, и расширить их нельзя. “Через два-три года там случится транспортный коллапс”,— уверен Мельничук. Он невесело шутит: мол, когда покупатели квартир в этих элитных ЖК туда въедут, то выехать обратно уже не смогут. Хотя бы потому, что клиенты, ориентированные на дорогую недвижимость, пользуются личным транспортом — и их машины буквально заполонят этот район. “Это будут Позняки на Печерске”,— улыбается эксперт, имея в виду хаос, царящий в одном из самых несбалансированных спальных районов столицы.

Еще одна проблема — социальная инфраструктура, уточняют в городском департаменте градостроительства и архитектуры. В письменном ответе на запрос НВ пресс-служба департамента уточнила: застройщики, как правило, откладывают строительство объектов социальной сферы, школ, детских садов, объектов охраны здоровья. И отдают предпочтение высотным домам.

Архитектор Андрей Пашенько, который проектировал жилую застройку на месте завода Фотон и другие объекты на территориях промзон в Киеве, объясняет, почему так получается. “Обычно к нам приходит собственник маленького участка земли. И мы, архитекторы, решаем задачу этого маленького участка.— говорит он.— А нужно, чтобы все решалось на уровне Генплана”.

Генплана же нет: новую градостроительную конституцию столицы не могут принять с 2011 года. “В Киеве нет стратегии, нет понимания того, что мы хотим увидеть через 20–30 лет”,— уверен Олийнык.

Архитекторы советуют властям взять процесс в свои руки и пойти по пути западных столиц. К примеру, Лондон и Роттердам в 1980‑х успешно перестроили свои индустриальные зоны, вернув к жизни сотни тысяч квадратных метров захламленной территории старых портовых доков. И в первом и во втором случае реновация начиналась с масштабного проектирования и планирования городской среды. В итоге на сегодня некогда заброшенные территории этих городов стали самыми престижными их районами.