Трудові резерви

У столиці масштабно забудовуються колишні промзони — на місці постіндустріальних пустирів з'являються сучасні житлові комплекси з усією інфраструктурою

Катерина Шаповал

Для більшості киян Рибальський півострів — нудна та затхла промзона, куди веде з центру Подолу вже давно закритий для проїзду міст. Єдині місцеві осередки життя — спортклуб П'ятий елемент і будівля П'ятого каналу, що належать президентові України.

Але у підростаючих столичних жителів про цей район складеться інше враження. Торік тут почали будувати новий житловий квартал Rybalsky. Не просто ряди будинків, а з власними закритими двориками, куди не зможуть заїхати машини, каналами, набережними, міні-парками на дахах, дитячими садками і кінотеатрами під відкритим небом. Все це розташоване в декількох хвилинах їзди від історичного центру Києва, в межах вулиць Електриків та Набережно-Рибальської.

Заради нового кварталу на півострові знесуть десятки тисяч квадратних метрів гаражів, складів і виробничих приміщень, які в основному належать заводу Ленінська кузня. На їх місці для початку — в першій черзі — з'явиться 220 тис. кв. м житла і громадських приміщень, розділених на дев'ять кварталів дев'ятиповерхівок. Потім Rybalsky займе практично весь півострів — згідно з проектом, масив складатиметься з чотирьох десятків кварталів.

Те, що відбувається на Рибальському,— головний київський тренд останніх років. У місті, за підрахунками аналітиків порталу ЛУН.ua, ведеться вже близько двох десятків забудов на місці колишніх заводів і фабрик. Найвідоміший і максимально завершений проект подібного роду — житловий квартал Комфорт-Таун, зведений на лівому березі, в районі Ленінградської площі, замість колишнього гумогенераторного заводу Вулкан. Також забудовується територія сільгосппідприємства в районі проспекту Правди, закритого тролейбусного депо на Печерську та інші промзони.

Далі — більше: міська влада хоче ініціювати ще 43 будівництва в промислових районах Києва. Саме стільки передбачено програмою розробки (оновлення) містобудівної документації, затвердженою сесією Київради.

Загальна ж площа столичних промислових та індустріальних районів, придатних для житлової та громадської забудови, становить 1,8 тис. га, кажуть у столичному Департаменті містобудування та архітектури. Це майже четверта частина всіх промзон міста.

Індустріальні та промзони з'явилися на карті столиці в 1960-70‑х. Зараз багато з цих підприємств закриті або працюють частково, каже Сергій Броневицький, керівник Інституту Генплану Києва. Занедбані території, за його словами, часто використовують не за призначенням: там валяється мотлох, розміщуються складські приміщення або зяють пустирі.

Дати цим майданчикам друге життя столична влада намагається вже не перше десятиліття. Однак більшість підприємств належить приватним власникам, і домовитися про перенесення промислових зон за межі міста муніципальна влада, за її словами, не могла. Точніше, навіть не намагалися. Про це знає Сергій Пилипенко, генеральний директор промислово-будівельної групи Ковальська.

Його компанія володіє заводом у промзоні в київському районі Теличка. На місці підприємства ще десять років тому влада Києва хотіла побудувати адміністративний центр міста. Проект навіть підтримав Віктор Ющенко, на той момент президент України. Але далі розмов справа не пішла. "Не було сторони переговорів, не було тих [чиновників та інвесторів], хто запропонував би щось конкретне",— каже Пилипенко.

Проблема виявилася типовою для міста. Але пару років тому ситуація з промзонами зрушила з мертвої точки. Причина — банальна. За словами Василя Дудурича, віце-президента холдингу Київміськбуд (КМБ), Київ практично вичерпав вільні земельні ділянки під забудову. І девелопери почали самостійно домовлятися з власниками давно зупинених підприємств.

"Місць у Києві немає",— каже Микола Толмачов, співвласник будівельної компанії ТММ. Він уточнює, що у вільному стані залишилися лише "проблемні і дуже проблемні майданчики". Так забудовники зацікавилися покинутими заводами.

Іншого виходу у них і не було. Таким чином Київ пішов шляхом розвитку європейських мегаполісів. Адже великі міста Старого Світу, за словами Антона Олійника, чиє архітектурне Бюро О проектувало Rybalsky, розвиваються приблизно однаково: з'являється історичне ядро, де живуть люди, потім з розвитком промисловості довкола нього виростають мануфактури. Останні також обростають житловими будинками. І так — по колу.

Шлях забудови та ущільнення цих промислових "кілець" європейські мегаполіси вже давно пройшли. "А от у Києві в цьому сенсі залишився величезний потенціал",— каже архітектор.

За словами Броневицького з Інституту Генплану, в Києві промзони займають майже 10% території, тоді як у європейських столицях — 3-4%.

Тепер українська столиця пуститься наздоганяти Європу. Крім забудовників Комфорт-Тауна і Rybalsky, проявляють активність і інші гравці. ТММ придивляється до двох промислових зон і виробляє містобудівні розрахунки, а Київміськбуд (КМБ) вже щосили освоює території колишніх підприємств. Дудурич наводить як приклад нещодавно розпочатий його компанією проект на вулиці Каховській, де раніше розміщувався толевий завод, що виробляє гідроізоляцію: там з'явиться житловий комплекс (ЖК) з десятка 26‑поверхових будинків і дитячого садка. КМБ так само ось-ось узгодить ще один проект у Голосіївському районі — мова йде про ЖК на березі Совських ставків, на місці промислових теплиць.

Крім того, компанія збудує житловий масив замість колишнього заводу Буддеталь, що на вулиці Борщагівській. За цим проектом КМБ, як каже Дудурич, вже уклав необхідний договір і розробляє концепцію різноповерхової забудови. Ключовий столичний забудовник придивляється і до ділянок промзон на Подолі та Оболоні, які прилягають до метро.

Столична влада намагається оживити і величезний індустріальний район вздовж проспекту Перемоги між станціями метро Берестейська та Святошин. За планом, на ділянках, де зараз стоять корпуси верстатобудівного, термогальванічного та інструментального заводів, з'являться житлові квартали. Один вже будують: компанія ІнтергалБуд зводить там перші будинки. ЖК Нивки-Парк — це вісім 10- і 16-поверхівок на 1,8 тис. квартир.

Колишні заводські райони — це місця несподіванок для забудовників. Олександр Попов, засновник компанії Архіматика, яка проектувала житловий комплекс Комфорт-Таун, попереджає, що в таких промзонах будівельники можуть знаходити підземні бункери та інші секретні споруди, не зазначені на планах. Наприклад, під час робіт у Комфорт-Тауні екскаватор натрапив на гігантські бетонні блоки. "Напевно, це був фундамент якихось цехів",— припускає Попов.

Із приємних сюрпризів забудовники зазначають гарне інженерне оснащення, яке, як правило, мають промислові території. "З газом, електрикою і водою там все гаразд, тому що потреби промислового підприємства завжди вищі, ніж цивільного об'єкта",— каже архітектор Олійник.

Ще один бонус: під давно існуючими цехами, які витримували високі промислові навантаження, за багато років робіт ущільнилися підвалини. А це запобігає можливому руху ґрунтів і осідання будинку, який з'явиться на цьому місці, уточнює Андрій Маєвський, керівник проекту Нивки-Парк.

Приємні бонуси приносить розставання з промисловими зонами і місту. І не тільки тому, що новобудови і сучасні торгові центри в центральних районах потрібніші, ніж іржаві склади і непрацюючі заводи. Будувати житлові райони в межах міста, а не на околицях, вигідніше з точки зору прокладання транспортного сполучення. "Спробуй на околицю Борщагівки провести транспорт, наприклад, з Майдану",— розповідає Олійник. А якщо забудовувати промзони в межах міста, то громадського транспорту знадобиться менше. Так і вийде економія на капітальних вкладеннях.

Ревіталізація промзон знімає з муніципальної влади ще один головний біль: при переведенні індустріальних районів у житлові, на відміну від точкової забудови, не виникає скандалів з громадськістю.

А ще ревіталізація приносить міськбюджету фінансові плоди у вигляді відрахувань від нових бізнесів, які виникають на територіях колишніх підприємств разом з житловими будинками. Адже там, де з'являється велика кількість людей, розвивається і місцева економіка: відкриваються магазини, перукарні та кафе, пояснює Григорій Мельничук, співкоординатор ради Києва з урбаністики.

Радіючи за фінансовий куш, який зірве від забудови промзон місто, Мельничук одночасно сумує. Він упевнений: нинішній будівельний бум, що виник на місці цехів і складів, які стояли порожніми, є хаотичним. В результаті різко зросте трафік на деяких вулицях, а також збільшиться навантаження на ряд маршрутів громадського транспорту. І постраждають в результаті мешканці нових комплексів.

Урбаніст наводить як приклад освоєння промзони в центрі Києва, на Печерську. Тут, в районі вулиць Предславинської, Барбюса та Коновальця зараз будують відразу кілька житлових комплексів. Всі — висотки. При цьому вулиці в цьому районі вузькі, і розширити їх не можна. "Через два-три роки там станеться транспортний колапс",— упевнений Мельничук. Він невесело жартує: мовляв, коли покупці квартир у цих елітних ЖК туди в'їдуть, то виїхати назад вже не зможуть. Хоча б тому, що клієнти, орієнтовані на дорогу нерухомість, користуються власним транспортом — і їхні машини буквально заповнять цей район. "Це будуть Позняки на Печерську",— посміхається експерт, маючи на увазі хаос, який панує в одному з найбільш незбалансованих спальних районів столиці.

Ще одна проблема — соціальна інфраструктура, уточнюють в міському департаменті містобудування та архітектури. У письмовій відповіді на запит НВ прес-служба департаменту уточнила: забудовники, як правило, відкладають будівництво об'єктів соціальної сфери, шкіл, дитячих садків, об'єктів охорони здоров'я. І віддають перевагу висотним будинкам.

Архітектор Андрій Пашенько, який проектував житлову забудову на місці заводу Фотон та інші об'єкти на територіях промзон у Києві, пояснює, чому так відбувається. “Зазвичай до нас приходить власник маленької ділянки землі. І ми, архітектори, вирішуємо завдання цієї маленької ділянки.— говорить він.— А потрібно, щоб все вирішувалося на рівні Генплану".

Генплану ж немає: нову містобудівну конституцію столиці не можуть прийняти з 2011 року. "У Києві немає стратегії, немає розуміння того, що ми хочемо побачити через 20-30 років",— впевнений Олійник.

Архітектори радять владі взяти процес у свої руки і піти шляхом західних столиць. Наприклад, Лондон і Роттердам у 1980‑х успішно перебудували свої індустріальні зони, повернувши до життя сотні тисяч квадратних метрів захаращеної території старих портових доків. І в першому і в другому випадку реновація починалася з масштабного проектування і планування міського середовища. В результаті на сьогодні колись занедбані території цих міст стали найпрестижнішими їх районами.