Напевно, кожного киянина, який ходить пішки і дивиться на всі боки або їздить по місту наземним транспортом, іноді відриваючись від керма або смартфона, турбують важливі запитання: «Для кого будуються всі ці будинки? Хто в них буде жити? Чи стане Київ східноєвропейським Сінгапуром, прихистивши всю Україну?». Не сумніваюся, що ті ж запитання хвилюють жителів обласних центрів, з тією лише різницею, що в провінції масштаб будівельного лиха менше. Отже, навіщо нам така кількість житлової нерухомості і що з нею буде далі?
Якби зараз була радянська влада, і замість нинішніх ринково орієнтованих лідерів біля керма перебував, наприклад, Микита Сергійович Хрущов, то ми з великою ймовірністю змогли б припустити, що держава вирішила забезпечити народ житлом. Нехай поганеньким, але своїм, окремим, з індивідуальними сортирами і ванними кімнатами. Але ті часи, коли партія «щиро дбала» про народ, слава богу, пройшли, тому в причинах масштабного будівництва залишається шукати виключно комерційні ринкові мотиви. А, якщо ринок, то всім повинні управляти сили попиту і пропозиції.
Логіка попиту гранично проста: до недавніх пір за відсутності інших можливостей для інвестицій нерухомість була чи не єдиним способом хоч якось зберегти гроші. Напевно, не останню роль в такому інвестиційному виборі зіграла історична пам'ять народу. Як для блокадника сухарики, так для радянської людини епохи розвиненого соціалізму власні квадратні метри були жаданої мрією. Чого тільки люди не робили за прописку у великому місті. Все робили! Простіше перерахувати, що не робили. Та й тепер продовжують. Тільки зараз це все роблять спочатку заради грошей, а вже потім купують київську «прописку», іноді в десятках квартир одночасно. Прав був Бернард Шоу, коли говорив, що людина без адреси виглядає підозріло, а людина з двома адресами виглядає вдвічі підозріліше. Вгамувавши перший квартирний голод, уява історично голодних людей починає малювати картинки, де ринок нерухомості безперервно росте, росте, росте і робить власників житла все багатшими, іще більше. Ось вам і попит!
Цілі сил пропозиції - тих, хто будує і продає ці нескінченні квартали, тауни і нейборхуди, теж вельми невигадливі. Перш за все, вони, звичайно, виконують історичну місію - дають бездомним дах над головою. Більш того, дбаючи про суспільне благо, віддають цій справі всіх себе без залишку, вивертаючись буквально навиворіт. Вони використовують зв'язки і знайомства і навіть роздають власні готівкові в конвертах, щоб вибити для майбутніх мешканців найкращий шматочок землі. Не в чистому полі на околиці, а в історичному центрі, де-небудь посеред старого парку, в оточенні багаторічних дерев, ближче до історичних пам'ятників або іноді на їх місці. Благородно! Та й справді, навіщо цей мотлох в центрі зберігати, голодним же не історія, а їжа потрібна. Ну і про себе благодійники від будівництва теж не забувають, знімаючи за свою працю та турботи з щасливих клієнтів (не) велику оплату. Звичайний бізнес, нічого нового.
Ось так тихо, мирно і збалансовано текло життя на нашому ринку нерухомості. Точнісінько як колись влучно висловився Баффетт: «Квадратні метри продавалися тими, кому було на все начхати, тим, хто не хотів думати - нестачі ні одних, ні інших не було». А ось з недавніх пір дещо почало змінюватися як з одного, так і з іншого боку.
Пам'ятайте, як все починалося? Забудовників, що зводили нові незвичайні красиві будинки, можна було на пальцях однієї руки перерахувати. Хтось будував для багатих, хтось орієнтувався на середній клас. Покупці відчували різницю і готові були платити більше: за престиж, комфорт і якість. Зараз в основному будують для бідних. Квартира перетворилася на безликий товар (commodity). Ну погодьтеся, яка різниця між житловим комплексом «Царський», що зводиться компанією Інтербудмашмех біля Окружної і «Княжим кварталом», який будує Експопромстройпостач на невеликій відстані від Троєщинської ТЕЦ? Приблизно така ж, як між двома барелями нафти марки Брент. Краще той, який дешевше. Тож інших важелів впливу на продаж, крім зниження ціни, нема. Все вирішує саме вона - ціна! Такий закон для компаній, які торгують безликим товаром, і українським забудовникам його не змінити. Залишається лише підкоритися і знижувати ціни в надії продати ще хоч кілька квадратних метрів.
Дозвіл українцям інвестувати за кордон - ще один потужний удар по ринку нерухомості. Замість того щоб на $ 50,000 купити кілька десятків метрів низькоякісного житла, розсудливий інвестор тепер купить акції якої-небудь компанії або ETFa. Це дозволить краще спати вночі і не думати про те, що будинок не добудують чи не введуть в експлуатацію, позбавить від думок про зростання цін на комуналку та утримання прибудинкової території, введення податку на нерухомість, незахищеність реєстру власників квартир. Більше не потрібно буде підживлювати впевненість в завтрашньому дні фантазіями про те, що квадратний метр житла в Києві має коштувати дорожче, ніж в Будапешті або Празі. Та й у разі чого, якщо доведеться залишити країну, акції, на відміну від нерухомості, завжди при вас залишаться. Тож ряди попиту точно зрідіють на кілька десятків тисяч по $ 50,000 щорічно.
Схоже, що на тлі зростаючої пропозиції і попиту, що падає, ринок нерухомості, як об'єкт для інвестицій і засіб примноження особистих фінансів, знаходиться на порозі серйозних випробувань. Швидше за все, краще позбавлятися від таких вкладень, поки міхур не лопнув. Адже падіння буде стрімким і болючим, як завжди відбувається з неліквідними активами. Це раз!
По-друге, інвестиційна стратегія, що зводиться до покупки квартир пачками, позбавлена всілякого естетизму. Ну хіба можна порівняти задоволення від торгівлі цінними паперами на міжнародних ринках з покупкою новобудов, їх ремонтом, здачею недбайливим мешканцям, вибиванням орендної плати і покупкою нових квартир в очікуванні, що ось ще трохи і ціни на житло повернуться до рівня 2007 року. Вони-то, звичайно, повернуться, але тільки після того, як долар знову стане «по вісім».
Ну і останнє, не про фінанси! Уявляєте, як добре буде в Києві без всіх цих будівельних майданчиків, які лякають порослими травою котлованами й іржавими кістяками недобудованих будівель, величезних вантажівок з бетоном і сміттям, які розвозять бруд новобудов старими київськими вулицями, баштових кранів, що стирчать де завгодно, посеред історичних місць, і в кінцевому підсумку, натовпів обурених «інвесторів», що вимагають покарати чергових будівельників-аферистів. Навіть не віриться, що таке, взагалі, можливо.
Особисті фінанси з Іваном Компаном – щовівторка
Читайте інші тематичні колонки на НВ:
Сьогодні у світі з Іваном Яковиною – щодня
Кінопошук з Фоззі – щочетверга
Діловий тиждень з Сергієм Фурсою – щоп’ятниці
Відкриття з Олексієм Бондарєвим – щонеділі
Більше поглядів тут