Квадратні міліметри

Орієнтуючись на низьку платоспроможність населення і зростання комунальних платежів, столичні забудовники вивели на ринок новий продукт — квартири з мінімальним метражем. І вгадали — подібне житло активно купують

 

Вікторія Берещак

 

 

"Квартплата менше!" — яскраві білборди з подібними написами з'явилися в українській столиці. Причому це не реклама лічильників тепла або майстрів—утеплювачів стін. Так столичні забудовники просувають свій новий продукт — житло економ-класу загальною площею 15 кв. м.

Ультракомпактні квартири типу готельок були популярні ще за радянських часів. З розвалом Союзу подібне житло в Києві будувати перестали: апетити забудовників і покупців зростали, а з ними — і квадратні метри в новобудовах.

Однак нинішня економічна криза і падіння доходів воскресили сегмент малогабаритних однушок — поки лише в Києві та найближчому до столиці регіоні.

 
 

 

Ріелтори розповідають: частка таких квартир площею 18-36 квадратів у структурі пропозиції на столичному ринку за останній рік зросла. За останній рік кількість таких квартир у столиці подвоїлася, кажуть гравці цього ринку.

Девелопери лише йдуть на повідку в ринку: попит на економ- і субекономклас постійно зростає на тлі падіння платоспроможності населення. "Клієнт, здатний півтора роки тому оплатити покупку невеликої однокімнатної квартири площею 30 кв. м, сьогодні може дозволити собі лише 20 кв. м. І ось ми отримуємо площу мікроквартири",— пояснює Олександр Попов, директор проектної групи Архіматика. Ця компанія проектувала мікроквартири у столичному житловому комплексі Комфорт Таун, який одним з перших запропонував ринку субкомпактні помешкання.

"Потенційний інвестор [покупець] змушений шукати компроміс між граничною сумою своїх заощаджень і бажаною кількістю квадратних метрів,— переконаний Микола Толмачов, генеральний директор великої будівельної компанії ТММ,— Мікроквартира — це усталений тренд, вимушена реакція ринку на обставини, що склалися".

Крихітне житло — загальносвітова тенденція, яка з'явилася в останні роки у великих мегаполісах: Лондоні, Нью-Йорку і Токіо. Захмарні ціни на квадратні метри, мода на економне споживання та бажання міської влади заселяти представниками середнього класу центри міст, а не тільки передмістя — ось що стало драйверами подібного "ущільнення".

Але це в Японії подібні рішення впроваджують за рахунок технологічних інновацій. А в Україні, як пояснює Ольга Соловей, керівний партнер Українського клубу нерухомості, у кращому разі це роблять за рахунок грамотного зонування квартири. А якщо розглядати не ідеальний варіант, а "як зазвичай", то маленька столична квартирка виявиться плодом тотального скорочення площі самого приміщення. Як правило, "під ніж" проектувальників йдуть кухні і різні підсобні закутки.

У результаті в українській міні-квартирі мешканець отримує лише дві функціональні зони. Перша — це кімната-студія з кухонним куточком, електроплитою і мийницею, а також місцем для дивана або двоспального ліжка. Друга зона — це поєднаний санвузол з умивальником і унітазом. Щоб ще більше оптимізувати простір, замість ванни забудовники, скоріш за все, встановлять душову кабінку.

За таким принципом, кажуть в Архіматиці, проектували і міні-квартири в ЖК Комфорт Таун, який зводить компанія KAN Development. І хоча тут є і звичайні повнометражні квартири, "малюки" продаються краще. "Обсяги продажів смарт-формату перевищують продажі стандартних квартир на 20%",— розповідає Ганна Попруга, директор з продажу KAN Development.

Ще б не перевищували: середня вартість смарт-квартири площею 18 кв. м у столиці стартує з $12 тис. Це можна порівняти з ціною нового вітчизняного автомобіля ZAZ Lanos. При цьому на вторинному ринку компактні варіанти старої забудови пропонують за ціною від $20 тис. І за цю суму покупець, найпевніше, отримає панельні стіни і труби та проводку, які потребуватимуть заміни. На відміну від них, міні-квартири продаються з новими комунікаціями та утепленими стінами. "Їх клас енергоефективності в будь-якому разі буде вищий, а значить, комунальні платежі — менші",— зазначає Соловей.

Та і зменшення площі порівняно зі стандартними варіантами також знижує оплату комунальних.

Ключовими покупцями мікрожитла, кажуть ріелтори, є молоді люди без сім'ї. Для них ультракомпактна квартира стає проміжним етапом на шляху до власної повноцінної нерухомості. Зазвичай, у ролі подібних клієнтів виявляються студенти, яким життєвий простір купують батьки.

Це не просто інвестиція в майбутнє, але й реальна вигода вже сьогодні — на оренді. Так, при середній ціні орендованої однушки в 4 тис. грн на місяць за п'ять років набіжить сума в 240 тис. грн. А середня вартість квартири, наприклад у житловому комплексі Європейка, стартує від 292 тис. грн. У другої черги комплексу 10% житла за площею не перевищують 20 квадратів.

Ще одна категорія покупців — дрібні підприємці, що заробляють на здачі житла в оренду, каже Толмачов з ТММ.

 

18 їй уже: Приклад планування мікроквартири
в одному зі комплексів передмістя.
Загальна площа приміщення — 18 кв. м

Причому карликове житло пропонують навіть у престижних районах Києва. Наприклад, на Подолі. "Ті, хто раніше й подумати не міг про можливість купівлі квартири в цьому місці, за п'ять хвилин від метро, лише за 550 тис. грн [близько $22 тис.] переконався, що це реально",— каже Михайло Артюхов, керівний директор компанії ARPA Real Estate, яка займалася продажем мікроквартир у житловому комплексі Loft House Podol і Smart.

За еквівалент озвученої ним суми у Подільському районі можна купити стару квартиру хіба що на Виноградарі — це околиця міста. А РК Loft House Podol розташований на вулиці Набережно-Хрещатицькій, хоча враження псує сусідство з промзоною і те, що комплекс був перебудований з виробничого приміщення. Забудовник пропонує ринку понад півсотні квартир, площа яких коливається від 10,6 до 22 кв. м.

Почавши будувати наддешеві квартири, девелопери відібрали покупців у продавців найдоступнішого вторинного житла. "Це крок до розширення аудиторії, пошук нових ніш",— говорить Володимир Даниленко, комерційний директор компанії Альянс Новобуд. Він вважає подібне природним для розвитку ринку, на якому немає ані іпотеки, ані якихось інших інструментів, що стимулюють попит.

Скорочення площ житла в Україні вже стало довгостроковим трендом починаючи з кризи 2008 року. До цього в країні і насамперед у столиці будували величезні квартири: нікого не дивували 100-метрові трійки або 90‑метрові двійки. Але за наступні вісім років середня площа столичних апартаментів скоротилася на 20-30%. Квартири "різали" як у будинках економ-класу, так і в бізнес-сегменті.

І продовжують "різати". Так, ТММ у нинішній кризі переглянула планування у всіх своїх житлових комплексах на етапі продажу. "Під ніж" пішла вся великогабаритна нерухомість — п'ятикімнатні квартири, дворівневі, пентхауси.

І торжество нового ультракомпактного формату на цьому тлі виглядає логічним.

Але у малогабаритних квартир є не тільки позитивні сторони, каже Денис Сєдаков, генеральний директор компанії New City Developers. "Дюдей багато, місця мало: тому біля таких будинків гарантовано почнуться проблеми з паркінгом",— вважає експерт. А всередині самих будинків з мікрожитлом, на його думку, забудовники можуть економити на кількості ліфтів, і в години пік на мешканців чекають справжні затори.

Ще одна можлива проблема — з боку законодавства. Якщо площа квартири менше, ніж передбачено законом,— а це 15 кв. м для кімнати в однушці й не менше 7 кв. м для кухні,— то за документами вона може проходити як нежитлове приміщення. І прописатися в подібному місці буде неможливо, каже Седаков. “Все, що менше цих показників,— пряме порушення норм законодавства,— уточнює він.— Це може стати перешкодою при введенні будинку в експлуатацію".

Утім, зазначає забудовник, в довгостроковій перспективі таких проектів буде все більше. І тому з боку влади було б логічно переглянути будівельні норми в бік зменшення мінімальної площі квартир. "Фактично формується новий клас житла — дешевшого і доступнішого від економ-класу",— говорить Седаков.

І цей новий клас продовжить набирати обертів. "Зважаючи на зростання боротьби за покупця і відсутність механізмів стимулювання купівельного попиту, зокрема іпотеки, тенденція скорочення площ буде прогресувати",— вважає Даниленко з Альянс Новобуд.