В чем заключается миф. Поговорив с множеством собственников паев, мы понимаем, что агитаторы холдингов-монополистов или политиков, лоббирующие эти самые холдинги, вбивают людям в голову идею о конфликте свободного рынка земли с рынком аренды земли: «Чем вам аренда плоха? Вот увидите – отменят мораторий, и не станет ваших договоров! Пока есть аренда, вы хоть какие-то деньги с паев имеете». Как связана отмена моратория с действием договоров аренды, не уточняют, но пугают.
Что на самом деле. Как юрист, изучив этот вопрос всесторонне, ответственно заявляю: связь моратория с договорами аренды одна – пока он существует, цены на аренду искусственно занижены, когда его отменят – цены вырастут. И сдавайте их дальше, сколько угодно.
Конституция и международные нормы (Конвенция о защите прав человека и основных свобод) гарантируют нерушимость частной собственности. Нет ни одного основания и ни одной лазейки, чтобы падение моратория на глиняных ногах навредило заключенным договорам аренды.
Основания для прекращения договоров аренды предусмотрены в законодательстве (ст. 31 ЗУ «Об аренде земли», ст. 412 Гражданского кодекса Украины). Внешние факторы, такие как экономические реформы и прочее, не являются юридическим фактом, результатом которого может стать прекращение действия договоров аренды.
В странах Европы рыночная стоимость аренды земли выше в пять раз
Но последствия для рынка в целом произойдут обязательно. И вот какие.
Помимо аренды, передачи в наследство и продажи, собственник сможет сдать землю в ипотеку и получить кредит. То есть, превратить землю в бизнес, не дожидаясь покупателя.
Кстати, законодательство предусматривает, что договор аренды сохраняет свою силу и для нового собственника земли (если селянин решит его продать), и для ипотекодержателя (при сдаче в ипотеку) – даже в этом случае договоры не прекратятся, если стороны того не захотят.
Также в любом случае сохраняется право свободно устанавливать арендную стоимость имеющегося в собственности земельного участка. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ст. 21 ЗУ «Про аренду земли»).
Будет ли она объективно расти? Безусловно. В соответствии с данными Госслужбы статистики за прошлый год, средняя стоимость аренды земли в Украине составила $50 за 1 га пая. В то же время, в странах Европы, где нет никакого моратория, рыночная стоимость аренды аналогичной площади земли выше в пять раз! Это оплата учебы детям или внукам, это страховка на случай необходимости провести дорогое лечение.
То же касается и цен на землю в сделках купли-продажи. По мнению авторов исследования Easy Business, средняя стоимость земли на момент открытия земельного рынка составит порядка $1 130 США за 1 гектар. И начнет уверенно расти.
Консультант Мирового банка Денис Низалов дал интервью, в котором утверждает: после отмены моратория средняя цена гектара по разным оценкам составит $3,5-4 тыс.
Все эти деньги должны принадлежать собственникам земли. Это их актив, это их право – распоряжаться им, как собственник считает нужным. Пока же в выигрыше только власть: по данным «Мониторинга земельных отношений» Мирового банка, государству уже досталась земля шести с половиной тысяч (!) украинцев, которые умерли, не дождавшись отмены моратория. Вот для чего он нужен! Другой пользы от него нет.
Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу Мнения Нового Времени