Оригинал текста опубликован на Bloomberg View. Другие колонки Bloomberg View по ссылке: http://www.bloombergview.com
Пожар в лондонской Grenfell Tower, в результате которого погибли 12 человек и были ранены 74, возможно было предотвратить, будь лучшие технологии и реновации и более качественный надзор. Но есть веская причина, почему этого не случилось: высотные здания не подходят для государственного жилья (так называемого социального жилья в Великобритании и Европе), и везде, где они используются – являются источником опасности.
Расследование продолжается, но на данный момент факты по делу Grenfell Tower выглядят просто. Жители долгое время жаловались на неадекватную систему пожарной безопасности в 24-этажном здании – скачки напряжения, недостаточное и устаревшее противопожарное оборудование, недостаточная частота проверок. В ответ они получали как минимум одно требование от юристов снять публикацию в блоге.
В прошлом году здание было отреставрировано: поставили новые окна, систему отопления и вентиляции, а еще – новую, дешевую пластиковую и алюминиевую внешнюю облицовку – такую же, как та, что привела к быстрому распространению пожара 2014 года в многоквартирном доме в Мельбурне. Местные власти, которым принадлежит здание, расщедрилось на облицовку, чтобы украсить мрачную башню, построенную в 1974 году, потому что она высокая и видна из любой точки Кенсингтона, в котором средняя цена однокомнатной квартиры составляет около $2400 в месяц. В отличие от остальной части города, где средняя аренда – $1650.
Странам, в которых бедные до сих пор живут в многоквартирных домах, нужно работать над тем, чтобы переселить людей в невысокие зданияКак и в большой части Европы, использование таких высоток в качестве социального жилья в Великобритании началось в 1950-х с решения о государственных субсидиях на основе высоты здания. Закон о субсидировании жилья 1965 года привел к росту числа многоквартирных домов до 4,5 тысяч в 1979. И это была не самая лучшая идея. К концу 70-х многие исследования показывали, что социальное отчуждение в условиях многоэтажек усилило психологический стресс, а токсичные материалы, использовавшиеся в промышленном строительстве, и недостаточная теплоизоляция стали приводить к проблемам со здоровьем. В то же время преступления и недовольство жителей были связаны с провалом городского планирования.
Высокая стоимость земли в таких городах как Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и Токио делает высотные здания более рентабельными. Но эти сбережения сродни тем, что вы делаете, покупая дешевый автомобиль: с годами их съедает стоимость обслуживания. В таких зданиях больше общественного места, дорогие лифты, сложные системы проводки, отопления, водоснабжения и вентиляции, которые трудно обслуживать, не нарушая покоя сотен людей. У зданий, выросших на раннем этапе промышленного строительного бума, собственный набор проблем: технология строительства не была проверена и развивалась на ходу, поэтому во многих возникли проблемы с конструкцией.
Здания, населенные беднейшими арендаторами, потребовали самые самых высоких расходов на техническое обслуживание.
В рыночных условиях эксплуатационные расходы для владельцев кондоминиумов выше, чем у жителей высоток. Но если здание принадлежит муниципалитету, у местных чиновников существует серьезная моральная преграда, которая не позволяет отказаться от национальной программы. В 2000 году в стране начала действовать программа "Достойные дома", призванная улучшить социальное жилье до современных стандартов. Согласно отчету Института публичных финансов и бухгалтерского учета, в июле 2016 года, 85 процентов жилья, принадлежащего местным властям, достигло уровня, установленного программой. Grenfell Tower. Башня Grenfell только что была "восстановлена" за 8,7 миллиона фунтов. Этого, очевидно, было недостаточно, а эстетические обновления сделали здание еще более уязвимым.
Во многих случаях местные жители фактически сопротивляются программам регенерации, потому что опасаются, что они могут стать шагом на пути к джентрификации и их возможному перемещению. Ситуация неуникальна: в Берлине, например, жители высотных зданий коммунистической эпохи часто выступают против городских властей, требуя, чтобы их дома оставили в покое. Это заставляет местные власти стараться быть максимально ненавязчивыми в такой работе. Между тем проблемы накапливаются.
Сейчас Лондон снова влюбился в высотки после перерыва с 1970 по 1990. Согласно опросу Tall Buildings New London Architecture, для британской столицы разрабатываются 455 высотных проектов, со средней высотой в 30 этажей, 26 из них были завершены в 2016 году. Однако, это роскошное жилье для среднего класса, построенное коммерческими застройщиками. Местные советы часто требуют от них включать в свои проекты доступные единицы, но это все равно не социальное жилье: оно предназначено для людей, способных справиться с расходами на обслуживание.
Так оно и должно быть. Дома для менее обеспеченных, строящиеся сегодня в таких странах как Нидерланды или Дания, где есть развитые программы социального жилья, невысокие. Алмере, недалеко от Амстердама, – один из самых быстрорастущих городов Европы: он предназначен для создания доступной альтернативы жизни в голландской столице, и он преимущественно малоэтажный.
Странам, в которых бедные до сих пор живут в многоквартирных домах нужно работать над тем, чтобы переселить людей в невысокие здания, которые можно содержать более эффективно и, в том числе, силами живущих в них людей. Основательный разрыв между высокой стоимостью содержания здания как Grenfell Tower и их целью приведет к повторению трагедии. Плохой надзор и недостаточное инвестирование, как правило, становятся очевидными только после подобных случаев.