Бум одного города

Деньги заробитчан и крайне сговорчивый исполком горсовета превратили Ивано-Франковск в самый бурно застраиваемый город Украины, опередивший даже Киев
  

Екатерина Шаповал

В ближайшее время на территории бывшего секретного завода Позитрон в Ивано-Франковске будет шумно: часть закрытого в 1990‑х предприятия, где производили микросхемы к взрывным устройствам, станет строительной площадкой. Здесь должны возвести микрорайон многоэтажек Краковский.

На большую стройплощадку в последние несколько лет похож и весь Ивано-Франковск. Один из самых маленьких областных центров страны — всего 230 тыс. населения, он обгоняет даже Киев по объемам строительства на каждого горожанина. Так, в 2015 году здесь сдали 217 квартир на 10 тыс. человек, а за этот же период в столичном мегаполисе — в 3,2 раза меньше. Такая же картина была и в 2014-м.

Причем компактный центр Прикарпатья обгоняет Киев по строительству уже лет десять подряд. Да и в кризис 2008‑го домостроительная активность в Ивано-Франковске снизилась значительно меньше, чем в столице.

Бум на местном квартирном рынке покоится на плечах и кошельках трудовых мигрантов, уезжавших из бывшего Станиславова на заработки на Запад, а теперь капитализирующих свои сбережения в жилые квадратные метры. Только в прошлом году заробитчане перечислили в область около €0,5 млрд. И это лишь по официальным данным, уточняет Тарас Виноградник, руководитель девелоперской компании Маодот-I. А по неофициальным, говорит он, почти в два раза больше. Если перевести по курсу в гривни, то выйдет сумма, в 30 раз большая, чем бюджет самого областного центра, составляющий 1,125 млн грн. “Естественно, люди вкладывают в недвижимость”,— добавляет Виноградник.

На бывшей улице Советской Армии, которую в 1990‑х переименовали в улицу Национальной Гвардии, находится неожиданный для Прикарпатья музей с названием Героев Днепра. Как и завод Позитрон, он — осколок советского военно-промышленного прошлого города: при Союзе здесь размещалось много оборонных предприятий, а сам город имел статус стратегического, то есть был закрыт для иностранцев.

После развала СССР именно земли Минобороны застройщики принялись осваивать в первую очередь, например территорию воинской части облсовета. Вот и сейчас за музеем Героев Днепра кипит стройка: находившийся там ранее военный городок через несколько лет должен стать новым микрорайоном со 150 тыс. кв. м жилья.

Строительный бум в Ивано-Франковске начался в 2006 году. Это произошло и в других регионах страны, но здесь подъем строительной отрасли имеет свои особенности. Платежеспособный спрос в городе с самого начала был выше, чем в других частях страны. В 1990‑х отсюда уехали на заработки на Запад тысячи людей: по данным Института социологии, отток из региона был в два раза большим, чем из других областей. К середине 2000‑х трудовые мигранты накопили небольшие, но достаточные для покупки квартиры капиталы. “Эти деньги нужно было куда‑то вложить,— рассказывает Николай Ковальчук, совладелец местной строительной компании Вамбуд.— Инвестировать было некуда, поэтому люди капитализировали свои сбережения, покупая новое жилье”.

   
НЕ ВСЕ ПРЕКРАСНО: Николай Витенко из горсовета
рассказывает, что строительные скандалы случаются
в городе почти еженедельно 

Уже в этот период в Ивано-Франковске строили по 71 квартире на 10 тыс. горожан в год, тогда как в Киеве — лишь 55.

Ковальчук вспоминает: заробитчане создали такой ажиотаж, что застройщики продавали все квартиры в доме, котлован которого еще не начинали копать. При этом на качество жилья никто особого внимания тогда не обращал. “Главное, чтобы было новое, а какое оно — уже неважно”,— объясняет особенности местного спроса бизнесмен. Он же рассказывает, что трудовые мигранты составляли значительную долю покупателей даже в период массового ипотечного кредитования, то есть до мирового финансового кризиса 2008 года. Тогда за ипотечные деньги в городе продавалась примерно половина квартир — в Киеве в тот период с использованием кредитов покупали 75–85% жилья.

Ковальчук рассказывает, что из‑за ажиотажа первые городские новостройки были не очень качественными. Их и сейчас хорошо видно в панораме Ивано-Франковска: это скопления унылых многоэтажек, стоящих друг к другу порой под очень неожиданным углом.

Заробитчане и сейчас “делают погоду” на прикарпатском строительном рынке. Правда, у них уже появился выбор: в городе открылись десятки строительных и девелоперских фирм, которые ежегодно сдают не менее 60 домов. А застройщики превратились в самую влиятельную бизнес-группу в местном политическом бомонде. Многие из них стали депутатами городского совета. “Фракцию БПП в городском совете называют не Блок Петра Порошенко, а Будівельники Петра Порошенко”,— говорит один из наших ивано-франковских собеседников.

В Ивано-Франковске активнее всего квартиры продаются на Пасху и во время рождественских праздников, рассказывает Виноградник из Маодот-I. Это связано с тем, что у трудовых мигрантов в период долгих выходных есть возможность приехать домой. “Съезжаются на родину все родственники-заробитчане”,— говорит Виноградник, фирма которого является девелопером микрорайона на улице Национальной Гвардии.

Еще один период активизации — осень. “Все остальное время продается по одной квартире в неделю”,— рассказывает Виноградник, основываясь на собственном бизнес-опыте.

Существенной особенностью франковского рынка жилья является то, что здесь в основном строят кирпичные дома, тогда как Киев давно перешел на монолитно-каркасные. Это потому, что люди во Франковске консервативны: привыкли еще с советских времен, что кирпичный дом — лучший. А возведенные по современным технологиям здания им кажутся советскими "панельками". “Доходило до смешного. Стоят два практически одинаковых дома: один — кирпичный, другой — монолитно-каркасный. В первом все раскуплено, второй пустой”,— смеясь, повествует Ковальчук.

Бурная застройка Ивано-Франковска не прекращалась даже во время мирового финансового кризиса, изрядно потрепавшего экономику Украины и возможности украинцев. Но и в 2009‑м, при подорожавшем на 40% долларе, здесь сдавали 117 квартир на 10 тыс. населения, тогда как в Киеве — 38. И в последние пару лет прикарпатский облцентр строит в три раза больше жилья, чем столица Украины. Так, в прошлом году здесь сдали 211 квартир на 10 тыс. горожан, а в Киеве — 67. Цифры по 2014‑му схожие: 217 и 67 соответственно.

На постмайданное оживление рынка в Ивано-Франковске повлияли те же факторы, что и в целом на Украину. Во-первых, нестабильность гривни: при валютных колебаниях зимы 2015‑го, когда она обесценилась в три раза, а долларов и евро в свободной продаже не было, люди понесли свои сбережения застройщикам. “В отдел продаж стояли очереди,— рассказывает Ковальчук из Вамбуд.— Мы на две недели останавливали продажи, потому что не успевали корректировать цены”.

Второй фактор — переселенцы с Донбасса. По оценке Николая Витенко, первого заместителя городского головы Ивано-Франковска, среди нынешних покупателей местных квартир доля тех, кто уехал из Луганской и Донецкой областей, составляет около 15%. Для них областной центр Прикарпатья более доступен, чем тот же Киев, Днепр или Харьков,— цены на новые квадратные метры здесь значительно ниже.

Так, по данным Lun.ua, в среднем стоимость “квадрата” сейчас составляет 10,7 тыс. грн. В Киеве же цены лишь стартуют с отметки в 13,6 тыс. грн, а средний уровень — это 21,0–22,4 тыс. грн. Соседний с Ивано-Франковском Львов также дороже — в среднем “квадрат” там стоит 20 тыс. грн.

В итоге в том же квартале Краковский, который находится за городской чертой главного города Прикарпатья, однокомнатную квартиру можно приобрести от $ 16,6 тыс., а двухкомнатную — от $ 26,1 тыс. На улице Железнодорожной, что в районе железнодорожного вокзала, который считается почти центром, по данным Lun.ua, ценник на однокомнатную квартиру стартует с $ 18 тыс., а на двухкомнатную — с $ 28,8 тыс.

Результат местного строительного бума — это не только сотни тысяч квадратных метров нового жилья, но и множество городских проблем. По словам Витенко, строительные скандалы городским властям приходится разруливать едва ли не еженедельно.

Самая острая проблема — недостаточный напор воды в новых домах, с чем сталкиваются жители новостроек и в центре, и на окраинах. “Там люди ходят в туалет в рестораны, канализация не работает, воды нет, давление в час пик только до третьего этажа”,— рассказывает Виноградник о проблемах в одном из новых микрорайонов — на улице Бельведерской.

Подобные бытовые проблемы связаны с тем, что старые городские коммуникации не были рассчитаны на такое количество домов, поясняет Витенко. Тем более что на этой улице по проекту должны были строить дома высотой 5–6 этажей, а в итоге сдали по 8–10. “Это была потенциально рекреационная зона, а построили каменные джунгли,— сокрушается чиновник.— Там располагались зеленая зона, сквер, земли Минобороны, а их застроили не лучшим образом”.

Нарушение первоначальных условий строительства и невыполнение застройщиками требований властей — одна из главных причин появления подобных проблем в городе. “Например, на улице Пасичной за застройщиками закреплялось обязательство построить насосную станцию,— рассказывает Витенко.— Сейчас дома возведены, а насосная станция — нет”. Такая же история — на улице Железнодорожной, где четыре строительные компании обязаны были сдать насосную станцию, но не сделали этого.

Самый громкий скандал подобного рода из числа последних — застройка территории возле городского озера в парке имени Шевченко, зеленой зоне Ивано-Франковска. Чтобы ее остановить, местные активисты объединились в инициативную группу, которая добилась создания депутатской комиссии по спорной стройке у озера. Их — около десятка. Пока остановить возведение дома в парке Шевченко согласился только Вамбуд до согласования с общественностью.

Большое число скандалов связано с тем, что участки под застройку выделялись, по словам Витенко, в интересах не города, а застройщиков. “Решения [по застройке] принимала не сессия горсовета, а исполком,— рассказывает чиновник.— Конечно, это было оперативнее. Но, с другой стороны, некоторые решения были приняты неправильно”. По его словам, из‑за этого центр города понес безвозвратные потери.

Тарас Случик, активист инициативы по спасению городского озера, говорит, что проблема непрозрачного выделения участков под застройку не решена до сих пор. И по‑прежнему в Ивано-Франковске нет понятных правил застройки. “Нет нового генерального плана, комплексных детальных планов территорий,— рассказывает Случик.— Горсовет не спешит их принимать, потому что без них быстрее можно выдавать решения о застройке”.

Он приводит в пример еще один скандал — с промышленной территорией на улице Макогона. Местных жителей и активистов возмутило то, что свое свежее решение — а оно появилось в начале лета 2016 года — застроить квартал многоэтажками горсовет принял точно так же, как и всегда,— то есть без согласования с общественностью. Однако городской голова Руслан Марцинкив уже заявил, что решение о возведении микрорайона никто отменять не будет. А значит, и застройка, и скандалы в Ивано-Франковске продолжатся.