26 липня 2017, середа

Все упало. Співвласник будівельної компанії Микола Толмачов розповідає про рекордне скорочення ринку житла та ціни

Микола Толмачов, співвласник будівельної компанії ТММ, однієї з найбільших у країні, розповідає, хто купує житло сьогодні та які квартири знадобляться співвітчизникам завтра
Біля входу в кабінет Миколи Толмачова, співвласника однієї з найбільших у країні будівельних компаній ТММ, стоїть залізний собака у натуральну величину. Пес — лише велика скарбничка, але монет у ньому небагато. "Коли долар підскочить до 50 грн, продамо монети — метал коштуватиме дорожче, ніж номінал",— сміється бізнесмен, чия
Все упало. Співвласник будівельної компанії Микола Толмачов розповідає про рекордне скорочення ринку житла та ціни
Микола Толмачов, співвласник будівельної компанії ТММ, однієї з найбільших у країні, розповідає, хто купує житло сьогодні та які квартири знадобляться співвітчизникам завтра

Біля входу в кабінет Миколи Толмачова, співвласника однієї з найбільших у країні будівельних компаній ТММ, стоїть залізний собака у натуральну величину. Пес — лише велика скарбничка, але монет у ньому небагато. "Коли долар підскочить до 50 грн, продамо монети — метал коштуватиме дорожче, ніж номінал",— сміється бізнесмен, чия компанія колись побудувала торговий центр "Мандарин-плаза" в самому центрі столиці, тут-таки реконструювала Бесарабський квартал, а зараз добудовує мікрорайон Сонячна брама.

У кожному жарті є частка правди, і тут вона полягає в тому, що голова будівельної компанії з річним виторгом 506 млн грн прагне заробляти в галузях, про які інші українські бізнесмени і не замислюються. Наприклад, з 2010 року Толмачов з партнерами розвиває мережу лабораторій, які робить аналізи ДНК за технологією, придуманою в R&D-центрі Толмачова.

Будуватимуть дрібніше. Попит буде на мікроквартири

Інновації — це те, з чого підприємець починав свій бізнес у Харкові в 1989 році. Тоді він створив кооператив, який продавав один із його винаходів — підшипник для космічних кораблів, який, як виявилося, можна використовувати в будівництві. "За перший місяць ми заробили 30 тис. крб., божевільні гроші",— згадує бізнесмен.

А на початку 90‑х Толмачов із партнерами заснував будівельну компанію ТММ, яка збудувала за 15 років існування майже 700 тис. кв. м.

Чи всерйоз, чи знову жартома бізнесмен говорить про те, що вважає своєю метою змінити світ на краще. І показує креслення теплової електростанції, проект якої розробила інша компанія, що займається енергетикою. Особливість нового проекту в тому, щоб вуглекислий газ, який виробляє в атмосферу станція, використовувати для обігріву приміщень. За словами Толмачова, коефіцієнт корисної дії такої станції становитиме майже 100 %, тоді як у звичайної теплостанції — 30 %.

Моє перше питання про те, чи з'явилося у бізнесмена більше вільного часу через кризу на ринку нерухомості, так і залишається непоставленим. Очевидно, що стало менше — Толмачов прагне освоїти нові продукти і ринки, щоб зробити свій основний будівельний бізнес стійкішим.

 

П'ять запитань Миколі Толмачову:

— Що ви вважаєте своїм найбільшим досягненням?
— Я люблю те, що роблю. І те, що зробив,— теж люблю.
— Що ви вважаєте своїм найбільшим провалом?
— Важко сказати.
— Яка з останніх прочитаних книг справила на вас враження?
— Є книги, які я читаю по кілька разів. Зараз — Ідіот Достоєвського. Краще, ніж класики, ніхто не скаже.
— На якому автомобілі пересуваєтеся містом?
— У мене звичайний Lexus.
— Кому б ви не подали руки?
— Зраднику.

 

— Що зараз відбувається на ринку нерухомості?

— Впало все: купівельна спроможність, ціни. Але нікуди нерухомість не подінеться — розвиватиметься.

Покупець все одно на ринку є.

А в межах Києва буде завжди. І попит буде рости. Чому? Тому що люди, які переселяються з регіонів, віддають перевагу Києву, і будівництво тільки розширюватиметься. Це мій прогноз. Подивимося. У Києві будуть змінюватися гравці та формат. Великі квартири стануть непотрібними.

Міста продовжать зростати за рахунок людей, які переїжджають із сіл. А села — скорочуватися за рахунок того, що там буде все менше й менше роботи.

Поясню. Щоб обробити 1.000 га, в сучасному агрохолдингу потрібно десять осіб. Якщо розділити наші 40 млн га орних земель на тисячу і помножити на десять, вийде 400 тис. осіб. Із членами сімей — близько 1 млн. А у нас сьогодні в селах живе приблизно 8 млн осіб. Тобто 7 млн поїдуть до міста.

Доцентрові сили зараз і рухають ринок. Наші покупці переважно не кияни, а ті, хто приїхав з Харкова, Запоріжжя, Дніпропетровська. Є з Донецька та Луганська.

— А наскільки все‑таки впав ринок?

— За кількістю угод — удвічі. Було 15.000 на рік, стало 7.000. І на первинному, і на вторинному ринку. Вони, як шерочка з машерочкою, йдуть разом.

У Дніпропетровську, на мою думку, кількість угод взагалі вчетверо впала. Харків якось ще тримається за рахунок недорогого житла. До того ж там багато переселенців з Луганської та Донецької областей.

Я дивуюся, коли спостерігаю рівень трафіку. У Києві — 2 бали, у той самий час у Харкові — 4 бали. Що сталося? Машин стало більше з луганськими та донецькими номерами.

— Наскільки у ТММ впали продажі в 2015 році? На сайті доступна інформація за дев'ять місяців про те, що грошові надходження від продажу квартир скоротилися на 23 %.

2015-й у нас за продажами менший, ніж попередній, приблизно на 20 %. Але 2014 рік був рекордним з продажу. Це було пов'язано з переселенцями з Донбасу і початком девальвації, адже нерухомість залишається єдиним способом врятувати накопичення.

Що ж до 2015‑го, то перші місяці були хорошими. Люди нервували з приводу знецінення гривні та вкладали в нерухомість. Березневі продажі взагалі побили рекорди місячних продажів за весь час існування компанії.

Потім у травні був провал: продажі впали втричі. І цей маленький тренд тривав до вересня. А потім все вирівнялося.

— А наскільки компанія знизила обсяги будівництва?

У липні 2008‑го ми будували 10 тис. кв. м на місяць, а потім тільки знижували обсяги.

Через це руйнується концепція вертикальної інтеграції. У нас будівельна техніка, бетонні вузли, цехи з виробництва вікон, дверей тощо були налаштовані на те, що ми будуватимемо мільйон квадратних метрів на рік. Ось ці всі виробництва стоять, вони не затребувані.

Ми втратили Крим, у нас там було три великих проекти. Один в Ялті: пансіонат і апартаментний будинок, який ми хотіли побудувати. Другий — готельний комплекс у Парковому. І третій — 100 га в Лисячій бухті, там планували побудувати великий комплекс апартаментів.

І в Донецьку у нас були 30 га — готельний і логістичний проект.

 


ГОРОД ЗОЛОТОЙ: Строительная компания ТММ, совладельцем которой является Николай Толмачев (на фото), за 15 лет построила в Украине 700 тыс. кв. м недвижимости
МІСТО ЗОЛОТЕ: Будівельна компанія ТММ, співвласником якої є Микола Толмачов (на фото), за 15 років побудувала в Україні 700 тис. кв. м нерухомості


 

— Рентабельність забудовників — 100 %, чи знижуватимуть її компанії, щоб збільшити попит?

— Рентабельності немає взагалі.

На перший погляд, сьогодні так і є: у нас, якщо скласти всі матеріали і зарплати, вийде десь 11 тис. грн за кв. м. А ми продаємо те, що побудували раніше, за 25 тис. грн. Якраз ці 100 % рентабельності.

Тепер уявіть, що я будую дім. Ще не побудував, а в цей час підвищуються ціни на цемент, метал і електрику. А вони будуть підвищуватися, бо ціни на ці товари ще не відіграли доларове падіння.

І потім, перш ніж ми почнемо продавати, мине ще два роки. А скільки зараз коштують гроші? 30 % річних. Отже, що б ви сьогодні не вклали, треба ще додати відсотки банку, які ніяк не стимулюють розвиток будівництва.

От як хочеш, так і рахуй. Цей коефіцієнт 100 % — це миттєва оцінка. А коли починаєш рахувати... У нас є один будинок, який ми продали дешевше, ніж побудували. Так вийшло, бо не всі витрати відразу видно.

— Тобто ціни на нові квартири не падатимуть?

— Собівартість тільки зросте. Будуватимуть дрібніше. Попит буде на мікроквартири.

Купівельна спроможність знижується в одній угоді. Тобто раніше середня ціна угоди становила $100 тис., а зараз — $60 тис. або $50 тис. Завтра буде $20 тис. От на 20 тис. треба запропонувати щось покупцеві.

Ми не встигаємо переробляти концепції. У житловому комплексі Alter Ego ми вже тричі переробляли — зменшували площі квартир.

— А чи можлива ситуація, що українські забудовники зароблятимуть на великому обороті: багато будувати, не закладаючи можливе подорожчання в ціну?

— У нашій країні це неможливо. Поясню чому. Ось як піднялася будівельна галузь Туреччини? Вони прибрали ПДВ для будівництва років 10 чи 15 тому і отримали величезні інвестиції в будівництво. Плюс будь-яка будівельна компанія має свій банк — той, який її підтримує. У нас немає своїх банків.

У нас взагалі банків немає. Вони вважають, що дадуть спекулянтам кредит під 30 % річних, і хтось поверне їм. От ця жадібність і призводить до загальної бідності.

У кризу центробанки всіх країн знизили ставки. Всі, крім нашого. Адже це і є той період, коли ти можеш допомогти реальному сектору вижити. У нас підняли, припинили, закрили.

Я у свого банку запитую: чому не фінансуєте будівництво? Мені відповідають: цього робити не можна, зараз криза. Але ж вони залучають депозити, за рахунок чого вони збираються їх віддавати?

— Вони заробляють на купівлі ОВДП (облігації внутрішньої державної позики).

— Так, за ОВДП платять 20 %. Багато разів я це чув: навіщо мені займатися своїми будівництвами, твоїми актами виконаних робіт, стежити, щоб ти будував правильно, коли я вклав гроші в ОВДП і нічого не роблю?

Раніше, коли ми телефонізували будинки, віддавали за це квартиру

— Що держава може зробити для того, щоб здешевити житло?

— Держава для початку має вижити.

Якщо ми розуміємо, що будівництво має бути, треба прибрати всі податки з цієї галузі. ПДВ так точно. Наприклад, у Словаччині всі підрядники між собою розраховуються без ПДВ. А платить податок тільки кінцевий продавець. Тоді підуть інвестиції.

Ну і, зрозуміло, потрібно позбавлятися монополізму. Якщо ми йдемо в Київенерго, Київводоканал — ми йдемо до монополістів. А монополіст виставляє умови, які не відповідають здоровому глузду.

Усі мережі прогнили, хто буде міняти? Забудовник. Цю практику треба усунути категорично, законодавчо. Забудовники мають будувати тільки на своєму майданчику. І прокладати інженерні мережі до першого колодязя.

Треба йти від монополізму, віддавати альтернативним компаніям все. Раніше, коли ми телефонізували будинки, віддавали за це квартиру. Як було так: ти йдеш у районний вузол, а вони — питань немає, телефонізуємо, прокопаємо кабель, підключимо, все. З вас одна квартира.

Сьогодні у мене вісім операторів, які запитують: що ми винні, щоб підключити ваш будинок?

Зараз працюємо над розв'язанням проблеми очищення води, щоб не ходити у водоканал і не отримувати техумови, які можуть вилитися в мільйони доларів.

У нас всі хочуть щось відщипнути від забудовника. А ми хочемо зібрати. Єдиний живий бізнес — це будівництво. Він рентабельний, він має сенс. Боротимемося далі.

  

Матеріал опублікований у НВ №5 від 12 лютого 2016 року

Коментарі

1000

Правила коментування
Показати більше коментарів

Останні новини

ТОП-3 блога

Читайте на НВ style

Крупним планом ТОП-10

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: