29 марта 2017, среда

Все упало. Совладелец строительной компании Николай Толмачев рассказывает о рекордном сокращении рынка жилья и ценах

Все упало. Совладелец строительной компании Николай Толмачев рассказывает о рекордном сокращении рынка жилья и ценах
Николай Толмачев, совладелец строительной компании ТММ, одной из крупнейших в стране, рассказывает, кто покупает жилье сегодня и какие квартиры понадобятся соотечественникам завтра

У входа в кабинет Николая Толмачева, совладельца одной из крупнейших в стране строительных компаний ТММ, стоит железная собака в натуральную величину. Пес — всего лишь большая копилка, но монет в нем немного. “Когда доллар подскочит до 50 грн, продадим монеты — металл будет стоить дороже, чем номинал”,— смеется бизнесмен, чья компания когда‑то построила торговый центр Мандарин-плаза в самом центре столицы, здесь же реконструировала Бессарабский квартал, а сейчас достраивает микрорайон Сонячна брама.

В каждой шутке есть доля правды, и тут она заключается в том, что глава строительной компании с годовой выручкой 506 млн грн стремится зарабатывать в областях, о которых другие украинские бизнесмены и не задумываются. К примеру, с 2010 года Толмачев с партнерами развивает сеть лабораторий, которые делает анализы ДНК по технологии, придуманной в R&D-центре Толмачева.

Строить будут мельче. Спрос будет на микроквартиры

Инновации — это то, с чего предприниматель начинал свой бизнес в Харькове в 1989 году. Тогда он создал кооператив, продававший одно из его изобретений — подшипник для космических кораблей, который, как оказалось, можно использовать в строительстве. “За первый же месяц мы заработали 30 тыс. руб., сумасшедшие деньги”,— вспоминает бизнесмен.

А в начале 90‑х Толмачев с партнерами учредил строительную компанию ТММ, построившую за 15 лет существования почти 700 тыс. кв. м.

То ли всерьез, то ли снова в шутку бизнесмен говорит о том, что считает своей целью изменить мир к лучшему. И показывает чертежи тепловой электростанции, проект которой разработала другая его компания, занимающаяся энергетикой. Особенность нового проекта в том, чтобы углекислый газ, который вырабатывает в атмосферу станция, использовать для обогрева помещений. По словам Толмачева, коэффициент полезного действия такой станции составит почти 100 %, тогда как у обычной теплостанции — 30 %.

Мой первый вопрос о том, стало ли у бизнесмена больше свободного времени из‑за кризиса на рынке недвижимости, так и остается незаданным. Очевидно, что стало меньше — Толмачев стремится освоить новые продукты и рынки, чтобы сделать свой основной строительный бизнес более устойчивым.

 

Пять вопросов Николаю Толмачеву:

— Что вы считаете своим наибольшим достижением?
— Я люблю то, что делаю. И то, что сделал,— тоже люблю.
— Что вы считаете своим наибольшим провалом?
— Трудно сказать.
— Какая из последних прочитанных книг произвела на вас впечатление?
— Есть книги, которые я читаю по нескольку раз. Сейчас — Идиот Достоевского. Лучше, чем классики, никто не скажет.
— На каком автомобиле передвигаетесь по городу?
— У меня обычный Lexus.
— Кому бы вы не подали руки?
— Предателю.

 

— Что сейчас происходит на рынке недвижимости?

— Упало все: покупательская способность, цены. Но никуда недвижимость не денется — будет развиваться.

Покупатель все равно на рынке есть.

А в черте Киева будет всегда. И спрос будет расти. Почему? Потому что люди, которые переселяются из регионов, предпочитают Киев, и строительство будет только расширяться. Это мой прогноз. Посмотрим. В Киеве будут меняться игроки и формат. Большие квартиры станут невостребованными.

Города продолжат расти за счет людей, переезжающих из сел. А села — сокращаться за счет того, что там будет все меньше и меньше работы.

Объясню. Чтобы обработать 1.000 га, в современном агрохолдинге нужно десять человек. Если разделить наши 40 млн га пахотных земель на тысячу и умножить на десять выйдет 400 тыс. человек. С членами семей — около 1 млн. А у нас сегодня в селах живет приблизительно 8 млн человек. То есть 7 млн поедут в города.

Центростремительные силы сейчас и двигают рынок. Наши покупатели в основном не киевляне, а те, кто приехал из Харькова, Запорожья, Днепропетровска. Есть из Донецка и Луганска.

— А насколько все‑таки упал рынок?

— По количеству сделок — в два раза. Было 15.000 в год, стало 7.000. И по первичке, и по вторичке. Они, как шерочка с машерочкой, идут вместе.

В Днепропетровске, по моему мнению, количество сделок вообще в четыре раза упало. Харьков как‑то еще держится за счет недорогого жилья. К тому же там много переселенцев из Луганской и Донецкой областей.

Я удивляюсь, когда наблюдаю уровень трафика. В Киеве — 2 балла, в то же самое время в Харькове — 4 балла. Что случилось? Машин стало больше с луганскими и донецкими номерами.

— Насколько у ТММ упали продажи в 2015 году? На сайте доступна информация за девять месяцев о том, что денежные поступления от продаж квартир сократились на 23 %.

— 2015‑й у нас по продажам меньше, чем предыдущий, приблизительно на 20 %. Но 2014 год был рекордным по продажам. Это было связано с переселенцами из Донбасса и начавшейся девальвацией, ведь недвижимость остается единственным способом спасти накопления.

Что касается 2015‑го, то первые месяцы были хорошими. Люди нервничали по поводу обесценивания гривни и вкладывали в недвижимость. Мартовские продажи вообще побили рекорды месячных продаж за все время существования компании.

Потом в мае был провал: продажи упали в три раза. И этот маленький тренд продлился до сентября. А потом все выровнялось.

— А насколько компания снизила объемы строительства?

— В июле 2008‑го мы строили 10 тыс. кв. м в месяц, а потом только снижали объемы.

Из-за этого разрушается концепция вертикальной интеграции. У нас строительная техника, бетонные узлы, цеха по производству окон, дверей и так далее были настроены на то, что мы будем строить миллион квадратных метров год. Вот эти все производства стоят, они не востребованы.

Мы потеряли Крым, у нас там было три крупных проекта. Один в Ялте: пансионат и апартаментный дом, который мы хотели построить. Второй — гостиничный комплекс в Парковом. И третий — 100 га в Лисьей бухте, там планировали строить большой комплекс апартаментов.

И в Донецке у нас были 30 га — гостиничный и логистический проект.

 


ГОРОД ЗОЛОТОЙ: Строительная компания ТММ, совладельцем которой является Николай Толмачев (на фото), за 15 лет построила в Украине 700 тыс. кв. м недвижимости
ГОРОД ЗОЛОТОЙ: Строительная компания ТММ, совладельцем которой является Николай Толмачев (на фото), за 15 лет построила в Украине 700 тыс. кв. м недвижимости


 

— Рентабельность застройщиков — 100 %, будут ли компании ее снижать, чтобы увеличить спрос?

— Рентабельности нет вообще.

На первый взгляд, сегодня так и есть: у нас, если сложить все материалы и зарплаты, получится где‑то 11 тыс. грн за кв. м. А мы продаем то, что построили раньше, по 25 тыс. грн. Как раз эти 100 % рентабельности.

Теперь представьте, что я сегодня строю дом. Еще не построил, а в это время повышаются цены на цемент, металл и электричество. А они будут повышаться, потому что цены на эти товары еще не отыграли долларовое падение.

И потом, прежде чем мы начнем продавать, пройдет еще два года. А сколько сейчас стоят деньги? 30 % годовых. Значит, что бы вы сегодня ни вложили, надо еще добавить проценты банка, которые никак не стимулируют развитие строительства.

Вот как хочешь, так и считай. Этот коэффициент 100 % — это мгновенная оценка. А когда начинаешь считать… У нас есть один дом, который мы продали дешевле, чем построили. Так получилось, потому что не все затраты сразу видны.

— То есть цены на новые квартиры не будут падать?

— Себестоимость только вырастет. Строить будут мельче. Спрос будет на микроквартиры.

Покупательская способность снижается в одной сделке. То есть раньше средняя цена сделки была $100 тыс., а сейчас — $60 тыс. или $50 тыс. Завтра будет $20 тыс. Вот на 20 тыс. надо предложить что‑то покупателю.

Мы не успеваем переделывать концепции. В жилом комплексе Alter Ego мы уже трижды переделывали — уменьшали площади квартир.

— А возможна ли ситуация, что украинские застройщики будут зарабатывать на большом обороте: много строить, не закладывая возможное подорожание в цену?

— В нашей стране это невозможно. Объясню почему. Вот как поднялась строительная отрасль Турции? Они убрали НДС для строительства лет 10 или 15 назад и получили огромные инвестиции в строительство. Плюс любая строительная компания имеет свой банк — тот, который ее поддерживает. У нас нет своих банков.

У нас вообще банков нет. Они думают, что дадут спекулянтам кредит под 30 % годовых, и кто‑то вернет им. Вот эта жадность и приводит к общей бедности.

В кризис центробанки всех стран понизили ставки. Все, кроме нашего. Ведь это и есть тот период, когда ты можешь помочь реальному сектору выжить. У нас подняли, прекратили, закрыли.

Я у своего банка спрашиваю: почему не финансируете стройку? Мне отвечают: этого делать нельзя, сейчас кризис. Но ведь депозиты они привлекают, за счет чего они собираются их отдавать?

— Они зарабатывают на покупке ОВГЗ (облигации внутреннего государственного займа).

— Да, по ОВГЗ платят 20 %. Много раз я это слышал: зачем мне заниматься твоими стройками, твоими актами выполненных работ, следить, чтобы ты строил правильно, когда я вложил деньги в ОВГЗ и ничего не делаю?

Раньше, когда мы телефонизировали дома, отдавали за это квартиру

— Что государство может сделать для того, чтобы удешевить жилье?

— Государство для начала должно выжить.

Если мы понимаем, что строительство должно быть, надо убрать все налоги с этой отрасли. НДС так точно. К примеру, в Словакии все подрядчики между собой рассчитываются без НДС. А платит налог только конечный продавец. Тогда пойдут инвестиции.

Ну и, понятно, нужно избавляться от монополизма. Если мы идем в Киевэнерго, Киевводоканал — мы идем к монополистам. А монополист выставляет условия, которые не соответствуют здравому смыслу.

Все сети прогнили, кто будет менять? Застройщик. Эту практику надо устранить категорически, законодательно. Застройщики должны строить только на своей площадке. И прокладывать инженерные сети до первого колодца.

Надо уходить от монополизма, отдавать альтернативным компаниям все. Раньше, когда мы телефонизировали дома, отдавали за это квартиру. Как было так: ты идешь в районный узел, а они — вопросов нет, телефонизируем, прокопаем кабель, подключим, все. С вас одна квартира.

Сегодня у меня восемь операторов, которые спрашивают: что мы должны, чтобы подключить ваш дом?

Сейчас работаем над решением проблемы очистки воды, чтобы не ходить в водоканал и не получать техусловия, которые могут вылиться в миллионы долларов.

У нас все хотят что‑то отщипнуть от застройщика. А мы хотим собрать. Единственный живущий бизнес — это строительство. Он рентабельный, он имеет смысл. Будем бороться дальше.

  

Материал опубликован в НВ №5 от 12 февраля 2016 года

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев

Последние новости

ТОП-3 блога

Фото

ВИДЕО

Читайте на НВ style

Статьи ТОП-10

Подписка на новости
     
Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: