4 декабря 2016, воскресенье

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость

комментировать
Для многих украинцев покупка и сдача квартир стала одним из популярных способов заработать
Фото: Наталья Кравчук, НВ

Для многих украинцев покупка и сдача квартир стала одним из популярных способов заработать

На какую доходность можно рассчитывать, купив и сдав обычную однокомнатную квартиру в спальном районе

Для тех, кто присоединился к нам только сейчас. Это еженедельная колонка «Как стать богатым и остаться честным?». 

За двадцать лет карьеры финансового консультанта мне не раз приходилось сталкиваться с тем, что люди всегда с большим интересом, затаив дыхание, слушают о том, как зарабатываются состояния на финансовых рынках. Наверное, каждый интуитивно «примеряет» подобную ситуацию на себя. Ведь это так просто – купил акции, потом продал дороже, а дальше по плану – острова, яхты и коктейли из рома. Мало того, что разбогател, так еще и «чистеньким» остался. 

Это тебе не собственный бизнес развивать, ублажая армию ненасытных коррумпированных чиновников. Так ли все просто на самом деле, и какие возможности финансовых инвестиций существуют для граждан Украины?

В предыдущей колонке мы рассуждали об украинском рынке акций и, наверное, было бы логично продолжить её рассказом о других ценных бумагах, облигациях и деривативах, но в последний момент захотелось написать о чём-то более простом и понятном для неспециалистов финансовых рынков.

Итак, можно ли стать богатым и остаться честным, инвестируя в украинскую недвижимость? Поскольку наша колонка ориентирована на обычных людей и пытается отыскать механизмы, которые позволят им сохранить и преумножить свои накопления, то мы сознательно не рассматриваем тему инвестиций в строительство больших комплексов жилой и коммерческой недвижимости.  Подобные инвестиции - удел больших строительных и девелоперских компаний, которые и без нашей помощи знают, как стать богатыми,  разрушая парки, скверы, исторические памятники и целые улицы в центре и на окраинах украинских городов.

Для тех, кого не смущают трудности, связанные с ремонтом, сбежавшими жильцами, и испорченной мебелью, даже 3% в год – это лучше, чем 0% под матрасом

Для многих украинцев покупка и сдача квартир в аренду давно стала одним из популярных способов заработать. Причин для этого несколько. Во-первых, такое занятие не требует специальных знаний и образования. Купить квартиру, отремонтировать, найти жильцов и наслаждаться жизнью, получая ежемесячно арендную плату – это вам не акциями торговать. Во-вторых, обладание недвижимостью придает больше уверенности в завтрашнем дне и повышает социальный статус. В-третьих, многие полагают, что инвестиция такого рода очень выгодна с точки зрения доходности вложений.  Трудно не согласиться с первыми двумя факторами, поэтому поговорим лишь о том, насколько прибыльной может быть инвестиция в покупку жилой недвижимости с целью её последующей сдачи в аренду?

Думаю, что вполне достаточно будет рассмотреть данный тип инвестиций на примере Киева, представляющего собой, без всяких сомнений и преувеличений, самый лакомый кусок украинского рынка недвижимости. Все величины, использованные в расчетах, являются абсолютно публичными и лишь обобщают данные, которые можно найти в интернете, газетах и журналах, услышать от друзей и знакомых и почерпнуть в общении со специалистами по продаже и сдаче квартир. Собственно, точно такую же информацию может запросто получить любой гражданин, задумавшийся о целесообразности инвестиции в покупку квартиры.

Итак, на какую доходность можно рассчитывать, купив и сдав обычную однокомнатную квартиру в спальном районе? Мы решили ограничить наш анализ сегментом именно однокомнатных квартир по причине их наибольшей популярности - как среди индивидуальных инвесторов, так и среди желающих арендовать жилье. Учитывая большой разброс в ценах между разными районами Киева, например, «народной» Троещиной и номенклатурно-олигархическими Липками, мы выбрали нечто среднее – Оболонь, добротный спальный район с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением. 

Однокомнатная квартира на Оболони площадью 40 м2, обойдется, в среднем, в $68 000. К этому мы, немного пожадничав, добавили всего $12 000 на ремонт, обстановку и прочие расходы. Конечно, за такие деньги особый уют не создашь, но речь ведь не об уюте, а о минимизации затрат, необходимых для приведения квартиры в «товарный» вид. Итого, первоначальная инвестиция составила $80 000 долларов. На какую же ежемесячную сумму мы можем рассчитывать, сдав квартиру в долгосрочную аренду? Судя по объявлениям – это, в среднем, 4-5000 гривен или около $250. По рассказам людей опытных и знающих, сдача в аренду, к сожалению, – занятие не очень стабильное и рассчитывать, что ваша квартира будет непрерывно приносить доход все 12 месяцев в году, было бы не совсем благоразумно.  Поэтому допустим, что коэффициент «занятости» квартиры составит где-то 80%.

И последнее: предлагаю ограничить наш инвестиционный горизонт 10 годами, предположив, что в конце периода инвестирования нам удастся продать квартиру за те же деньги, что мы первоначально в неё вложили – $80 000. Что же в итоге?  В итоге ваш доход от «покупки - сдачи в аренду - продажи» за эти долгие десять лет составит всего лишь 3% в год. Сопоставимо со ставкой, которую предлагают по депозитным вкладам в долларах крупные иностранные банки в Украине. И это принимая во внимание, что мы, как и большинство наших сограждан, для «простоты и удобства» не учитывали никаких налогов. Можно, конечно, оптимистично предположить, что через десять лет продажная стоимость квартиры удвоится. В этом случае доходность инвестиции вырастет до 9,4%, что соответствует депозитной ставке, которую предлагает Ощадбанк.  Согласитесь, что остаться честным, если, конечно, закрыть глаза на неуплаченные с аренды налоги, может, и удастся, а вот разбогатеть - вряд ли.

Почему же такое большое количество людей в Украине инвестирует в недвижимость, хотя, как оказалось, это не очень уж и доходный бизнес? Наверное, потому, что на сегодняшний день покупка квартиры – это единственная более-менее безопасная альтернатива «матрасу». Всё-таки для тех, кого не смущают трудности, связанные с ремонтом, сбежавшими жильцами, испорченной мебелью и уклонением от налогов, даже 3% в год – это лучше, чем 0% под матрасом.  

Читайте тематические колонки на НВ:

Сегодня в мире с Иваном Яковиной - ежедневно

Момент в истории с Александром Пасховером – по понедельникам

Личные финансы с Иваном Компаном – по вторникам

Все о кино с Фоззи – по четвергам

Неделя по-деловому с Сергеем Фурсой – по пятницам

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев
Если Вы хотите вести свой блог на сайте Новое время, напишите, пожалуйста, письмо по адресу: nv-opinion@nv.ua

Мнения ТОП-10

Читайте на НВ style

Последние новости

Подписка на новости
     
Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер:

Все материалы раздела Мнения являются личным мнением пользователей сайта, которые определены как авторы опубликованных материалов. Все материалы упомянутого раздела публикуются от имени соответствующего автора, их содержание, взгляды, мысли не означают согласия Редакции сайта с ними или, что Редакция разделяет и поддерживает такое мнение. Ответственность за соблюдение законодательства в материалах раздела Мнения несут авторы материалов самостоятельно.